대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 ‘하나리움퀸즈파크’ 105동 23층 2305호 아파트입니다. 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이고, 등기상 말소기준은 2025.08.13. 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 핵심은 이 날짜보다 앞선 2024.07.22. 김옥분의 주택임차권입니다. 보증금은 88,900,000원이고 전입신고일은 2018.08.17., 점유개시일은 2015.06.01.로 기재돼 있어 대항력 있는 임차인으로 분석되어 있으며, 예상배당에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 이 물건은 최저매각가만 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균 164,250,000원의 87.8%이지만, 인수할 보증금 88,900,000원을 더한 실질취득은 233,100,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 68,850,000원 높고, 최신 거래 163,000,000원보다도 70,100,000원 높습니다. “최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 23층 2305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8767㎡ · 25층 아파트 내 23층 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
초기 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2020.07.01. 주택도시보증공사의 가처분도 2022.06.14. 해제로 말소됐습니다. 김옥분의 2022.05.13. 임차권등기는 2024.07.18. 말소됐지만, 불과 나흘 뒤인 2024.07.22. 다시 주택임차권등기가 설정돼 현재 핵심 권리로 남아 있습니다. 그 뒤인 2025.08.13. 우리은행의 임의경매개시결정이 말소기준으로 계산되므로, 앞선 김옥분 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 88,900,000원 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김옥분 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.08.17. | 88,900,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 88,900,000원 |
실제 임차인은 김옥분 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금을 별도로 합산할 사정도 없습니다. 배당요구는 2024.07.22. 접수된 것으로 기재돼 있으나, 예상배당에서는 대항력 有 · 우선변제권 無로 처리돼 보증금 88,900,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 87.8%, 실질취득은 141.9%
하나리움퀸즈파크는 908세대, 사용승인일 2015.04.07.인 아파트 단지입니다. 비교 면적은 전용 59.88㎡대이며 최근 12개월 거래 12건의 평균은 164,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 24층 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 164,250,000원 |
실거래 범위는 160,000,000원~182,000,000원이고 최근 12개월 평균은 164,250,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원만 비교하면 평균의 87.8%지만, 실질취득 233,100,000원은 평균의 141.9%입니다. 최신 거래 163,000,000원과 비교해도 143.0% 수준입니다. 따라서 최저가의 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 회차별로 보면 — 2회 유찰까지도 부담이 남는다
| 회차 | 매각가 | 인수 기준액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 144,200,000원 | 88,900,000원 | 233,100,000원 |
| 2회 유찰 시 | 100,940,000원 | 88,900,000원 | 189,840,000원 |
| 3회 유찰 시 | 70,658,000원 | 88,900,000원 | 보증금 88,900,000원 수준 구간 |
2회 유찰 시 매각가는 100,940,000원으로 내려가지만, 현재 인수 구조를 단순 합산하면 실질취득은 189,840,000원으로 최근 12개월 평균 164,250,000원보다 여전히 높습니다. 반면 3회 유찰 시 매각가 70,658,000원이 보증금 88,900,000원보다 낮아집니다. 이 구간부터는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 원칙에 따라 약 88,900,000원 수준을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
⑤ 임차인 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 핵심 변수
즉 가격이 충분히 내려가더라도 외부 입찰자가 그대로 낙찰받을 수 있다는 전제만으로 접근하면 안 됩니다. 특히 3회 유찰처럼 실질취득 가격이 크게 낮아지는 구간일수록 임차인의 우선매수권 행사 여부가 낙찰 가능성을 좌우하는 핵심 변수가 됩니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 인수 · 임차인 김옥분 보증금 | 88,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,381,200원 |
현재 회차 가정에서는 김옥분 보증금 88,900,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 매각대금에서는 집행비용 2,818,800원을 제외한 141,381,200원이 잔여액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근. 부근은 아파트단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 25층 아파트. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 762,700원/㎡입니다. 경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 관련 지정도 포함돼 있습니다.
- 도로. 단지 주위 간선도로망이 정비돼 있고 북측 및 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 144,200,000원에 88,900,000원을 더한 233,100,000원을 가격판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 김옥분 임차권 재확인. 2024.07.22. 주택임차권등기와 전입일 2018.08.17., 보증금 88,900,000원의 존속 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 임차인이 구 임대주택법상 우선매수권을 행사하면 외부 낙찰자의 실제 취득 가능성이 제한됩니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁재산이므로 신탁원부 제2020-2205호의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 점유자 부재 및 잠금장치 때문에 동유형 구분건물의 표준적 내부구조와 사용자재를 기준으로 평가됐습니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 인수비용 판단 전 미납 관리비와 당해세 등 추가 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 144,200,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
표면상으로는 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 144,200,000원까지 내려온 아파트입니다. 같은 평형 최근 12개월 평균 164,250,000원보다 최저가가 낮기 때문에 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김옥분의 보증금 88,900,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차 실질취득은 233,100,000원입니다. 최근 12개월 평균의 141.9%, 최신 거래 163,000,000원의 143.0%에 해당해 현재 회차의 가격 메리트는 없습니다.
여기에 구 임대주택법상 임차인 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자는 가격만 맞춘다고 끝나지 않습니다. 실질취득이 의미 있게 내려오는 회차에서도 외부 낙찰 제한이라는 ‘닫힌 경매’ 변수가 남습니다. 신탁원부 확인까지 필요한 구조인 만큼, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 임차보증금 인수 + 우선매수권 + 신탁관계입니다. 현재 회차 기준 결론은 가격도 불리하고 권리구조도 단순하지 않은 보수적 접근 대상입니다.
