한 줄 평 임차인 임병호의 대항력 있는 임차권이 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아 보이지만, 매수인은 임차보증금 63,260,000원 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다. 따라서 단순히 144,200,000원이 싸다고 판단하면 안 되고, 실질취득 비용 관점에서 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
206,000,000원
최저 144,200,000원
실질취득 검토
207,460,000원
최저가 + 임차보증금
최근 실거래 평균
164,250,000원
동일평형 12건
인수 위험
63,260,000원
대항력 임차권
대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 봉리 하나리움퀸즈파크 110동 2505호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 우리은행 신청의 임의경매가 진행 중입니다. 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리 이전에 설정된 임차권등기입니다. 임차인 임병호는 2016년 전입과 점유를 바탕으로 대항력을 갖춘 것으로 확인되며, 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 제110동 제25층 제2505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 하나리움퀸즈파크 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
⚠️ 대항력 있는 임차권 주의 임차인 임병호의 임차권등기는 말소기준권리 이전에 형성되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 보증금 63,260,000원이 낙찰가와 별도로 검토되어야 하므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준
동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 164,250,000원입니다. 최저매각가는 144,200,000원으로 표면상 시세 대비 낮지만, 대항력 임차권 인수 가능성을 반영하면 실질취득 비용은 약 207,460,000원 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 164,250,000원 |
최근 거래는 160,000,000원~182,000,000원 구간입니다. 최저가 자체는 최근 평균보다 낮지만, 대항력 임차권 보증금을 더하면 최근 거래 수준을 넘어설 수 있어 가격 메리트 판단은 신중해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 임차인 임병호 보증금 | 63,260,000원 | 63,260,000원 |
| 소유자 교부 | - | 78,121,200원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
실질취득 비용이 최근 실거래 평균보다 높아질 수 있습니다.
우선매수권 확인 매각물건명세서에는 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권 내용이 있습니다. 외부 낙찰자 입장에서는 경쟁 구조가 제한되는 닫힌 경매 가능성을 고려해야 합니다.
④ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임병호 | 63,260,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 최저가 144,200,000원만 보지 말고 임차보증금 63,260,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차권 확인. 임차권등기 내용과 배당요구 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 우선매수권. 임차인의 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 가능성이 달라질 수 있습니다.
- 신탁 물건. 신탁원부 및 처분 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 핵심 판단 기준은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 63,260,000원이 존재하기 때문에 실질취득 비용을 계산해야 합니다. 권리상 인수 위험이 있는 만큼 단순 저가 매수형 물건으로 보기 어렵고, 임차권과 우선매수권까지 확인한 뒤 입찰 전략을 세워야 합니다.
