대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 111동 4층 401호 아파트입니다. 현재 등기명의자는 주식회사무궁화신탁이고, 2020.05.29. 신탁을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 가장 중요한 권리는 박연자의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시가 2015.04.20.이고 확정일자는 2018.07.06., 임차권등기는 2024.02.08.입니다. 말소기준으로 산정된 2025.08.13. 임의경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어 대항력 있는 임차인으로 취급해야 합니다.
다만 현재 최저매각가 135,100,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,691,400원을 제외한 뒤 임차인 박연자에게 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게도 32,408,600원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격이 더 내려가는 회차입니다. 2회 유찰 시에는 매수인 인수액 7,532,260원, 3회 유찰 시에는 35,392,583원으로 커집니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분을 미배당 보증금 승계가 메우므로, 최저가만 보고 할인폭이 계속 커진다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 111동 4층401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 2015.04.07. 준공 |
| 비교 면적 | 59.9814㎡ · 실거래 비교 면적 일치 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
2015.04.08. 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2020.07.01. 주택도시보증공사의 가처분도 2022.06.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 박연자의 주택임차권과 2025.08.13. 우리은행의 임의경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록·점유개시는 2015.04.20.로 경매개시결정보다 앞서며, 자료에서도 말소기준권리 이전 → 매수인 인수 가능으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연자 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거 | 100,000,000원 | 2015.04.20. 2018.07.06. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
등기부 임차권에는 임대차 차수별 보증금이 100,000,000원, 105,000,000원, 110,250,000원, 106,575,000원, 106,575,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 예상배당과 임차인 권리분석은 100,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 실거래 아래
하나리움퀸즈파크 동일 면적의 최근 12건 실거래 평균은 164,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 163,000,000원입니다. 현재 최저가 135,100,000원은 최근 12개월 평균의 82.3%입니다. 현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액도 0원이므로, 실질취득 역시 현재 최저가 수준으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 평균 | 59.9814㎡ | 12건 | 164,250,000원 |
표본의 최저 거래는 160,000,000원, 최고는 182,000,000원입니다. 감정가 193,000,000원은 최고 실거래보다도 높지만, 1회 유찰 후 현재 최저가는 135,100,000원으로 내려왔습니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격은 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 추가 유찰 시에는 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계가 발생하므로, 이후 회차의 가격 평가는 반드시 낙찰가 + 인수액을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 박연자 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,408,600원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,100,000원 | 32,408,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 0원 | 7,532,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 0원 | 35,392,583원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근. 부근은 아파트단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 주변으로 간선도로망이 정비돼 있고 북측 및 서측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·가로장방, 토지면적 36,575.4㎡, 공시지가 762,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 하나리움퀸즈파크는 908세대이며 동일 면적 최근 12건 거래가 160,000,000원부터 182,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 박연자에게 구 임대주택법 제22조에 따른 우선매수권이 명시돼 있습니다. 외부 입찰자는 이 권리 행사 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 현재 배당과 추가 유찰을 분리. 현재 회차 인수는 0원이지만 2회 유찰 시 7,532,260원, 3회 유찰 시 35,392,583원의 인수 시나리오가 있습니다.
- 임차권 원문 대조. 임차권등기에는 차수별 보증금과 확정일자 변동이 기재돼 있으므로 입찰 전 원본 임대차 관계와 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁부동산이므로 신탁원부 제2020-2613호의 관리·처분 조항을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 135,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 164,250,000원의 82.3%입니다. 다만 추가 유찰 후에는 낙찰가가 아니라 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 점유자 부재 및 잠금장치로 내부는 동유형 구분건물의 표준적 구조와 자재를 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — 가격은 열렸지만, 경매는 닫혀 있다
현재 회차만 보면 숫자는 매력적입니다. 감정가 193,000,000원이 한 차례 유찰돼 135,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 164,250,000원의 82.3%입니다. 대항력 임차인 박연자의 보증금 100,000,000원도 현재 배당표에서는 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다.
하지만 이 사건의 진짜 문턱은 할인율이 아닙니다. 박연자에게 구 임대주택법 제22조에 따른 우선매수권이 명시돼 있기 때문입니다. 일반 외부 입찰자에게는 낙찰 가능성을 제한하는 닫힌 경매 성격이 있고, 추가 유찰 시에는 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계도 발생합니다. 따라서 결론은 현재 가격은 최근 시세 아래, 현재 인수는 0원 — 그러나 우선매수권과 향후 인수 증가를 함께 봐야 하는 물건입니다.
