현재 회차 인수액은 없고 가격 메리트가 있으나 대항력 있는 임차권등기와 우선매수권 가능성이 있어 권리 안정성 점수를 낮춰 종합 B로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 현재 회차로 최근 실거래 평균보다 저렴합니다. 다만 박종철 임차인의 대항력 있는 임차권등기가 있어 회차별 낙찰가에 따라 인수 위험이 달라지는 물건입니다.
감정가 / 최저가
206,000,000원
현재 1회 유찰
실질취득 기준
144,200,000원
현재 회차 낙찰 가정
최근 실거래 평균
164,250,000원
동일평형 12건
매수인 인수
0원
현재 회차 기준
대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 테크노북로 164에 위치한 하나리움퀸즈파크 101동 2102호입니다. 아파트 물건으로 감정가는 2.06억, 현재 최저매각가는 1.442억입니다. 권리상 핵심은 을구 2순위 주택임차권입니다. 박종철 임차인은 2019년 전입과 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경2498 (임의경매)
소재지
대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 21층2102호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.88㎡
소유자
주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가
206,000,000원 / 144,200,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원
매각기일
2026.08.04
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2015.04.08 우리은행 근저당권입니다. 다만 박종철 임차권등기는 말소기준권리 이전 전입을 바탕으로 한 대항력 있는 권리로, 매수인이 인수할 가능성이 있는 핵심 권리입니다. 현재 배당 구조에서는 임차보증금이 전액 배당되는 시나리오라 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
박종철
115,000,000원
有
有
현재 0원
⚠️ 회차별 인수 위험 현재 최저가 144,200,000원에서는 임차보증금 115,000,000원이 배당 가능한 구조입니다. 그러나 2회 유찰 시 예상 매각가 100,940,000원은 보증금보다 낮아져 낙찰가 하락분이 아니라 부족 배당분을 매수인이 인수하는 구조가 될 수 있습니다.
③ 시세 비교
하나리움퀸즈파크 동일 평형 최근 거래는 160,000,000원~182,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 164,250,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 87.8% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
매각대금 배분 (144,200,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차권 인수 여부를 함께 검토해야 합니다.
④ 우선매수권·환금성
⛔ 우선매수권 확인 매각물건명세서 비고상 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권 가능성이 있습니다. 외부 응찰자 입장에서는 낙찰 경쟁과 권리 검토가 필요한 닫힌 경매 성격을 가질 수 있습니다.
권리 확인. 임차권등기와 배당요구 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
입찰가 관리. 보증금 115,000,000원보다 낮은 낙찰가는 실질취득비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.
시세 기준. 최근 12개월 평균 164,250,000원과 최신 거래 163,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
우선매수. 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차권 계산이 먼저다”
현재 회차는 시세 대비 할인된 가격과 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 이 물건의 본질은 대항력 있는 임차인입니다. 낮은 가격만 보고 접근하면 다음 회차에서 보증금 인수 위험이 커질 수 있습니다. 현재 회차 기준 가격은 매력적이나, 임차권 배당과 우선매수권 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
