대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 111동 21층 2101호, 전용면적 기준 59.9814㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2020.05.29 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 감정가는 206,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 점은 통상의 근저당권이 아니라 2025.08.13 임의경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있다는 것입니다. 하동국의 임차권은 그보다 앞서 존재하고, 임차권 경정에는 주민등록일자가 2015.04.30으로 적혀 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전부 회수되지 않는 상황이 생기면 매수인 인수 문제를 반드시 다시 계산해야 합니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 65,880,000원이 전액 우선배당되어 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 111동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 59.9814㎡ · 25층 아파트 내 21층 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 2015.04.07 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 신탁이 핵심
2015.04.08 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2020.07.01 주택도시보증공사의 가처분도 2022.06.14 해제로 말소됐습니다. 반면 2020.05.29 주식회사무궁화신탁 앞으로의 신탁과 2024.09.19 하동국 임차권등기는 매각 전 반드시 확인해야 할 권리입니다. 신탁 등기 자체에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 있음
등기상 확인되는 실제 임차인은 하동국 1명입니다. 을구 2-2는 별도의 새 임차인이 아니라 을구 2번 임차권에 대한 결정경정으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하동국 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2015.04.30 경정 | 2015.04.03 | 65,880,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 인수 0원 |
하동국은 배당요구를 했고, 현재 회차 예상배당에서는 65,880,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 배당 산식대로라면 미배당 보증금이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 결론은 배당에 적용되는 보증금이 65,880,000원으로 확정된다는 전제와 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 87.8%
가격 비교는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 동일면적 거래를 우선합니다. 하나리움퀸즈파크 전용 59.88㎡~59.98㎡ 최근 12건의 평균은 164,250,000원, 최신 거래는 2026.08 163,000,000원입니다. 현재 실질취득 144,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.8%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9814㎡ | 12건 | 164,250,000원 |
최근 거래 최저는 160,000,000원, 최고는 182,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 144,200,000원은 최근 12개월 평균보다 낮으므로 가격 측면의 할인 여지는 분명합니다. 다만 이 가격 메리트를 권리 위험과 우선매수권보다 앞세워서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 임차인 하동국 보증금 | 65,880,000원 | 65,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,501,200원 |
현재 배당 산식에서는 하동국의 65,880,000원이 전액 우선배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산식입니다.
⑤ 회차별 인수 산식
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 144,200,000원 | 75,501,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 100,940,000원 | 32,846,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 70,658,000원 | 3,106,156원 | 0원 |
회차별 산식은 모두 보증금 65,880,000원을 기준으로 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기 원문에 68,880,000원과 93,278,000원의 보증금 증액 기재가 함께 존재하므로, 특히 매각가가 내려가는 회차일수록 최종 반환대상 보증금 확정 없이 인수 0원을 절대값으로 받아들이면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대입니다.
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구 등에 포함되며 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 점유자 부재 및 잠금장치로 내부는 동유형 구분건물의 표준적 구조와 자재를 기준으로 평가했습니다.
- 환금성 참고. 908세대 아파트로 최근 동일면적 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 160,000,000원에서 182,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 매각물건명세서상 임차인 우선매수권이 있으므로 외부 입찰자는 행사 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 최종 임차보증금. 배당 산식의 65,880,000원과 임차권 원문의 증액 기재를 임차권등기 결정문·경정 결정문과 대조해야 합니다.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분조항을 확인해야 합니다.
- 배당구조. 우리은행 청구 1,281,120,000원과 현재 배당 산식상 0원 사이의 원인을 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 점유자 부재 및 잠금 상태였으므로 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균 164,250,000원의 87.8%입니다. 가격 할인만으로 권리 위험을 상쇄한다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·임차권등기 결정문·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 누구나 살 수 있는 경매는 아니다”
현재 회차만 숫자로 보면 감정가 206,000,000원에서 1회 유찰돼 144,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 164,250,000원의 87.8%입니다. 배당 산식상 임차인 하동국의 65,880,000원도 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 가격만 떼어 놓으면 관심을 가질 만한 구간입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 하동국의 임차권은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금 증액 및 주민등록일자 경정 이력이 있으며, 무엇보다 매각물건명세서에 임차인 우선매수권이 명시돼 있습니다. 여기에 현 소유권이 신탁 명의라 신탁원부 확인까지 필요합니다. 따라서 외부 입찰자 기준으로는 우선매수권 행사 시 취득이 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격이 가격 할인보다 먼저 검토돼야 합니다. 결론은 가격은 긍정, 권리·입찰구조는 보수적 접근입니다.
