대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 106동 701호, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 감정가는 190,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 소유 명의는 주식회사무궁화신탁이며 2020.05.29 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 등기에는 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2020-2225호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 손윤호의 주택임차권입니다. 최초 임대차계약일자는 2019.10.21, 주민등록일자는 2019.11.15, 점유개시일자는 2019.11.16이고, 임차권등기는 2024.11.08 접수됐습니다. 등기상 각 갱신 계약의 임차보증금은 120,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이를 네 차례의 별도 보증금으로 합산해서는 안 되며, 실제 임차인은 손윤호 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 106동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 / 면적 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 대상면적 59.8767㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 계산상 말소기준은 2025.08.13 임의경매개시결정입니다. 2015.04.08 우리은행 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2020.07.01 주택도시보증공사의 가처분도 2022.06.14 말소됐습니다. 반면 손윤호의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 있으며 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 손윤호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.15 전입 2019.11.16 점유개시 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 매수인 승계 가능 |
손윤호는 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정돼 있지 않습니다. 따라서 현재 표시된 예상배당만 보고 임차보증금 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다. 매각대금에서 임차인이 얼마를 배당받는지가 확정돼야 남는 보증금의 매수인 승계액과 최종 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 81.0% 할인은 ‘표면 가격’
하나리움퀸즈파크 동일면적 거래 12건의 최근 12개월 평균은 164,250,000원, 최신 거래는 2026.08 163,000,000원입니다. 현재 최저매각가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.0%입니다. 권리문제가 없다면 가격 차이가 눈에 띄는 구간이지만, 이 사건은 선순위 임차보증금의 실제 미배당액이 실질취득가에 더해질 수 있으므로 81.0%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 164,250,000원 |
표본의 최저 거래가는 160,000,000원, 최고 거래가는 182,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 이 범위 아래에 있지만, 최종 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 승계하는 임차보증금을 더한 실질취득액입니다. 임차인 배당액이 확인되기 전에는 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 기준 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,338,000원 |
현재 계산표에서는 집행비용 2,662,000원과 소유자 잔여 130,338,000원만 산정되어 있습니다. 그러나 손윤호의 선순위 임차권과 120,000,000원 보증금에 대한 실제 배당액이 확정되지 않았으므로, 이 표만으로 매수인 인수액이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지·구조. 하나리움퀸즈파크 908세대, 2015.04.07 준공. 철근콘크리트구조 25층 아파트이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 가각정리된 가장형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 북측·서측에 진출입로가 있고 주변 간선도로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·연구개발특구·일반산업단지 등에 포함되며 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정 당시 점유자 부재와 잠금장치로 내부는 동유형 구분건물의 표준적 구조·자재를 기준으로 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 손윤호 보증금 120,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 낙찰 후 남아 승계되는 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 계산상 기준권리는 2025.08.13 임의경매개시결정입니다. 2015년 우리은행 근저당의 말소 상태와 임차권의 선후관계를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 제2020-2225호가 존재합니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 관련 내용을 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 구 임대주택법 제22조에 따른 임차인 우선매수권이 있어 외부 최고가매수신고인이 실제로 취득하지 못할 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 가격은 실질취득액으로 비교. 최저가 133,000,000원과 최근 평균 164,250,000원만 비교하지 말고, 낙찰가에 실제 인수되는 미배당 보증금을 합산한 뒤 시세와 비교하세요.
- 관리비·점유 현황 확인. 현재 점유와 명도 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·신탁원부·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “81.0% 할인보다 임차권을 먼저 본다”
숫자만 보면 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 164,250,000원 대비 81.0%로 내려와 있습니다. 하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 손윤호의 전입과 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 등기상 보증금은 120,000,000원이며 매수인 승계 가능성이 남습니다. 실제 배당액이 확정되지 않은 상태에서 최저가만 가지고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 실질취득비용을 과소평가할 수 있습니다.
또한 임차인에게 구 임대주택법 제22조상 우선매수권이 있어 외부 입찰자는 최고가를 제시하더라도 실제 취득이 제한될 수 있습니다. 소유 명의가 신탁회사여서 신탁원부 확인도 필수입니다. 따라서 이 물건은 표면 가격은 매력적이지만 권리와 취득 가능성이 열려 있는 사건입니다. 임차보증금의 배당·승계액과 우선매수권 행사 여부를 확정하기 전에는 공격적인 가격평가를 피하는 편이 데이터에 맞는 결론입니다.
