대구지방법원 2025타경2498. 하나리움퀸즈파크 101동 20층2001호, 전용면적 비교대상 59.8767㎡의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2020.05.29 신탁으로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준으로 표시된 권리는 2025.08.13 우리은행의 임의경매개시결정입니다. 이 기준대로라면 2015.05.08 전입한 백승홍은 선순위 점유자로 분석되며, 2024.07.15 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다.
따라서 이 사건에서 중요한 숫자는 단순한 최저가 144,200,000원이 아닙니다. 백승홍에게 실제로 얼마가 배당되고, 얼마가 미배당 상태로 남아 매수인에게 승계되는지가 실질취득비용을 결정합니다. 등기부상 가장 최근인 7차 계약에는 보증금 96,490,000원, 계약일자 및 확정일자 2024.01.12가 기재돼 있으나, 우선변제 여부는 확정되지 않아 배당 결과를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 20층2001호 · 테크노북로 164 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 · 철근콘크리트구조 25층 아파트 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 2015.04.07 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수 여부가 핵심
등기상 과거 2015.04.08 우리은행 근저당권과 변경 내역이 함께 존재합니다. 최초 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 말소기준은 2025.08.13 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이 기준에서는 백승홍의 2015.05.08 전입이 먼저이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 다만 2015년 근저당 변경 내역까지 포함한 실제 말소 상태는 입찰 전 원본 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 백승홍 실제 임차인 1명 | 전유부분전부 2015.05.08 전입 2024.07.15 임차권등기 | 7차 96,490,000원 등기부 기재 | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 시 승계 보증기관 대위·승계 신고 아님 |
② 시세 비교 — 87.8%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
하나리움퀸즈파크 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 164,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 163,000,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원은 최근 12개월 평균의 87.8%입니다. 가격표만 보면 실거래보다 낮지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되면 실질취득액은 최저가보다 높아집니다. 따라서 87.8%라는 할인율 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 24 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 20 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.8767㎡ | 12건 | 164,250,000원 |
실거래 표본의 최저는 160,000,000원, 최고는 182,000,000원입니다. 물건과 같은 20층 거래도 2026.07에 162,500,000원이 확인됩니다. 현재 최저가가 이 거래대보다 낮다는 사실은 분명하지만, 그 차액을 투자수익으로 볼 수 있는지는 오직 임차보증금의 실제 배당·승계 결과를 확정한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,381,200원 |
위 배당표는 현재 산정된 집행비용과 잔여액만 표시합니다. 백승홍의 임차보증금 배당은 반영돼 있지 않으므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 임차보증금이 배당에 포함되면 소유자 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 하나리움퀸즈파크 101동 20층2001호입니다.
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주위로 간선도로망이 정비돼 있으며 북측 및 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구 등에 포함되고, 포산중학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 점유자 부재 및 잠금장치로 내부는 동유형 구분건물의 표준적 내부구조와 사용자재 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백승홍 보증금 확정. 임차권등기에 적힌 7차 보증금 96,490,000원을 기준으로 실제 현존 보증금과 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 대항력은 있으나 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 배당요구는 2024.07.15 접수돼 있으므로 실제 배당순위와 예상배당액을 매각물건명세서·배당요구 자료로 대조해야 합니다.
- 2015년 우리은행 근저당 원본 대조. 2015.04.08 근저당권과 변경 내역의 실제 말소 상태가 임차인의 선후순위 판단을 바꿀 수 있으므로 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 등기부에도 임대차 등의 법률행위 시 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기재돼 있어 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성. 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권이 명세서에 기재돼 있으므로 외부 응찰자는 최고가만으로 낙찰 가능성을 판단하면 안 됩니다.
- 가격 판단 순서. 최근12개월 평균 164,250,000원 대비 최저가 144,200,000원의 87.8%만 보지 말고, 미배당 보증금까지 포함한 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 점유·내부 상태. 감정 당시 점유자 부재와 잠금장치로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황과 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “87.8% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
하나리움퀸즈파크 동일 면적대의 최근 12개월 평균은 164,250,000원이고 최신 거래는 163,000,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원만 놓고 보면 분명 그 아래입니다. 그러나 이 사건에는 백승홍의 대항력 있는 임차권등기가 있고, 등기부상 최근 7차 보증금은 96,490,000원입니다. 우선변제 여부와 실제 미배당액이 확정되지 않았으므로 실질취득비용은 아직 144,200,000원으로 확정할 수 없습니다.
더구나 매각물건명세서에는 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권이 명시돼 있습니다. 외부 응찰자 입장에서는 가격만 맞으면 끝나는 경매가 아니라, 임차인의 권리행사로 실제 낙찰 기회가 제한될 수 있는 사건입니다. 가격표는 매력적으로 보일 수 있지만, 권리 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 ‘임차보증금이 얼마 배당되고 얼마 남는가’, 그리고 ‘우선매수권이 실제 행사되는가’입니다.
