1회 유찰로 최근 시세 대비 할인 구간에 진입했지만 말소기준권리 이전 임차권등기로 보증금 인수 위험 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 1.358억까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 1.6425억의 82.7%입니다. 다만 일반적인 권리안전형 물건과 달리 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 배당으로 해소되는 범위를 넘어서는 미배당 보증금이 발생하면 매수인 부담이 될 수 있어 임차권 분석이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 135,800,000원
1회 유찰
최근12개월 실거래
164,250,000원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
82.7%
가격 메리트 구간
임차권 리스크
88,900,000원
유지현 임차보증금
대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 102동 705호 아파트입니다. 전용 59.88㎡급으로 908세대 단지에 위치합니다. 현재 회차 기준 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔고, 시장 가격 대비 할인 폭은 분명합니다. 하지만 을구에 등기된 임차권등기가 있어 단순 할인 물건으로 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경2498 (임의경매)
소재지
대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 102동 7층705호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.88㎡
소유자
주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 135,800,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원
매각기일
2026.08.04
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2015년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유지현의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 가진 것으로 확인되어 대항력과 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.
⚠️ 매수인 확인 포인트 임차보증금은 88,900,000원으로 등기되어 있으며 배당요구가 진행되었습니다. 현재 배당 시나리오에서는 전액 배당 구조지만, 실제 배당 결과와 최우선변제·당해세 여부에 따라 변동 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
승계
유지현
전유부분 전체
88,900,000원
有
가능
배당 결과 확인
③ 시세 비교 — 현재 회차는 할인 구간
하나리움퀸즈파크 동일 평형 최근 거래는 2026년 4월~8월 기준 12건이며 평균 거래가는 164,250,000원입니다. 현재 최저가 135,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 82.7% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
59.88㎡
24
163,000,000원
2026.07
59.88㎡
8
173,000,000원
2026.07
59.88㎡
20
162,500,000원
2026.06
59.88㎡
17
162,000,000원
2026.04
59.88㎡
13
182,000,000원
평균
—
12건
164,250,000원
배당 분배 (최저가 1.358억)
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 시세보다 낮지만 임차권 관련 배당 결과 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표
배당 항목
금액
집행비용
2,701,200원
임차인 유지현 보증금
88,900,000원
소유자 교부
44,198,800원
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 유지현 임차권은 말소기준 이전 권리로 대항력 및 우선변제권 검토가 필요합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 최근 거래 평균 대비 할인 상태지만, 임차권 배당 결과를 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
신탁 구조 확인. 소유권이 신탁으로 이전되어 있어 신탁원부 및 관련 조항 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·배당표를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 있지만 권리는 확인해야 한다”
이 물건은 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 아파트입니다. 최근 12개월 평균 대비 82.7% 수준으로 접근 가능하지만, 일반적인 권리 안전형 물건은 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하므로 배당 완료 여부와 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만 권리 확인이 낙찰의 핵심입니다.
