대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 105동 205호, 전용 59.8767㎡의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이고, 경매를 신청한 채권자는 우리은행입니다. 말소기준은 2015.04.08. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 안상혁의 전입일과 확정일자는 모두 2016.10.12.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 2024.07.12. 설정된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 구조는 아니고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 승계만 보면 단순하지만, 이 사건의 진짜 관문은 권리 소멸 여부가 아닙니다. 매각물건명세서에는 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음이 기재돼 있습니다. 임차인이 매각기일 종결까지 소명자료를 제출해 우선매수권을 행사하면 외부 최고가 매수신고인이 가격을 제시해도 임차인이 그 가격으로 먼저 매수할 수 있어, 외부 응찰자에게는 사실상 닫힌 경매와 같은 제한이 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 제105동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8767㎡ · 철근콘크리트구조 25층 아파트 내 2층 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자 · 2020.05.29. 신탁) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 정보 | 하나리움퀸즈파크 · 908세대 · 2015.04.07. 준공 |
① 권리 흐름 — 보증금 승계는 없지만 우선매수권은 남는다
말소기준인 우리은행 근저당은 임차인의 전입·점유보다 먼저 설정됐습니다. 안상혁의 점유개시는 2016.10.01., 주민등록과 최초 확정일자는 2016.10.12.이므로, 2015.04.08. 근저당권에 대항할 수 없습니다. 이후 설정된 임차권등기는 보증금 반환을 위한 권리보전 장치이지만, 선순위 근저당보다 뒤이므로 경매 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음·승계 없음·우선매수권 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안상혁 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2016.10.12. 2016.10.12. | 100,000,000원 | 2024.07.12. 배당요구 있음 | 대항력 없음 | 근저당 후순위 | 승계 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차권등기 원문에는 1차 보증금 100,000,000원, 2차 105,000,000원, 3차 106,575,000원이 함께 기재돼 있어 갱신 계약별 보증금 변동 내역은 계약서 원본으로 확인할 필요가 있습니다. 다만 어느 금액을 기준으로 보더라도 전입과 확정일자가 말소기준보다 늦으므로 매수인 보증금 승계 판단은 0원으로 같습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 분명하다
하나리움퀸즈파크 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 165,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 162,000,000원입니다. 현재 최저가는 126,000,000원으로 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 최저가와 같은 126,000,000원이며, 가격만 비교하면 최근 실거래 평균보다 39,500,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 17 | 162,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 25 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 12 | 162,500,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 19 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 19 | 157,500,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 165,500,000원 |
실거래 범위는 157,500,000원부터 198,000,000원까지이고, 2026.06. 거래 4건은 160,000,000원부터 162,000,000원에 형성돼 있습니다. 현재 최저가 126,000,000원은 최신 거래 162,000,000원보다도 낮아 가격 할인 자체는 명확합니다. 다만 대상은 2층이고 감정평가 당시 점유자 부재와 잠금으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 층·향·내부 상태와 수리비를 반영한 응찰 상한을 별도로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 68,426,900,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 후순위 임차권 · 안상혁 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 123,436,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 임차권과 소유자 잔여는 없습니다. 미배당 채권은 매수인이 승계하는 것이 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 68,303,464,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 68,340,687,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 68,366,671,321원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 늘지만, 선순위 근저당의 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 임차인 역시 대항력이 없어 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우선매수권자가 낮아진 최저가를 기준으로 권리를 행사할 수 있으므로, 유찰이 거듭된다고 해서 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 함께 커진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통입니다. 단지 북측과 서측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 아파트로 승강기·소화전·화재탐지·도시가스·급배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·연구개발특구에 포함되며, 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
- 환금성. 908세대 규모와 동일 평형 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 있으나, 대상 호수는 2층이므로 중·고층 거래가격을 그대로 적용하지 말고 층과 내부 상태를 보정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 임차인이 매각기일 종결까지 우선매수권 소명자료를 제출하는지 법정에서 확인해야 합니다. 행사 시 외부 최고가 매수신고인의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 임차인 관계 서류. 임차계약서와 갱신계약서, 임차권등기명령 결정문, 2020년 가처분 결정문을 대조해 안상혁의 임차관계와 우선분양전환권 경위를 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁부동산이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부 제2020-2121호로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 채권최고액 68,426,900,000원과 75,360,000원 변경등기의 관계, 공동담보 해제 범위와 해당 호실에 적용되는 피담보채권을 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 점유자 부재와 잠금으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비·누수·시설 노후와 명도 상태를 현장조사에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저가 126,000,000원을 기준으로 입찰보증금과 자금조달 일정을 매각조건 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 누구나 살 수 있는 경매는 아니다”
현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 165,500,000원의 76.1%이고, 최신 거래 162,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 안상혁은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 보증금 승계도 없고 실질취득금액은 최저가와 같은 126,000,000원입니다. 여기까지만 보면 가격과 권리 모두 응찰 검토가 가능한 물건입니다.
하지만 이 사건은 임차인의 구 임대주택법상 우선매수권이 결론을 바꿉니다. 임차인이 권리를 행사하면 외부 응찰자는 자신이 만든 최고가를 기준으로도 낙찰받지 못할 수 있습니다. 신탁원부와 근저당 변경등기의 원본 대조, 임차인과 기존 가처분 권리의 관계 확인도 필요합니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 보증금 승계는 없음, 외부 낙찰 가능성은 조건부입니다. 우선매수권 미행사 여부가 확인되지 않은 상태에서는 할인율만 보고 일반적인 공개경매처럼 접근해서는 안 됩니다.
