대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 104동 5층 501호, 전용면적 59.9814㎡의 아파트입니다. 말소기준은 2015년 4월 8일 우리은행 근저당권이고, 이상기 씨의 전입일은 2015년 5월 12일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차권등기와 배당요구가 있더라도 대항력은 없고, 매각으로 임차권이 소멸하므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 이 사건은 단순히 “인수 0원에 시세보다 낮다”만 보고 접근해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있다고 기재돼 있습니다. 임차인이 매각기일 종결 전 소명자료를 제출해 권리를 행사하면 외부 입찰자는 최고가를 써도 최종 낙찰을 확보하지 못할 수 있습니다. 권리 인수 위험보다 낙찰 가능성 자체의 제한이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 확인할 문서는 많다

말소기준권리는 2015년 4월 8일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 68,426,900,000원과 공동담보목록이 기재돼 있고, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 75,360,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 이후 소유권이 지구종합건설주식회사로 이전되고 주식회사무궁화신탁에 신탁됐으나, 선순위 근저당권 실행에 따른 매각으로 후순위 권리와 신탁 소유권은 낙찰자 명의로 정리됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이상기 씨는 2024년 10월 22일 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고 배당요구도 접수했습니다. 그러나 전입일 2015년 5월 12일이 말소기준일 2015년 4월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당으로 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인에게 청구할 수 없으므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 135,100,000원입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최신 거래보다도 낮다

하나리움퀸즈파크는 908세대, 2015년 4월 7일 사용승인된 단지입니다. 대상 면적과 유사한 전용 59.88㎡·59.98㎡의 최근 실거래 12건을 보면 평균은 165,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 162,000,000원입니다.

최근 12개월 평균 165,500,000원에는 198,000,000원과 182,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있어 평균만으로 판단하면 시세가 높게 보일 수 있습니다. 따라서 최신 거래 162,000,000원을 함께 기준으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 135,100,000원은 최근 평균보다 30,400,000원 낮고, 최신 거래보다도 26,900,000원 낮습니다.

최근 평균 대비 비율은 81.6%, 최신 거래 대비 약 83.4%로 가격 할인은 확인됩니다. 감정가 193,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌았지만, 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려오면서 가격 구간은 달라졌습니다. 다만 대상은 5층이고, 최신 거래에는 16층·17층·25층 사례가 포함돼 있으므로 층과 내부 상태 차이를 감안한 응찰가 조정이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 132,408,600원이 우리은행에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 후순위 임차권은 배당되지 않더라도 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 근저당 변경등기의 실제 반영 결과에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 아파트이며 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지·환금성. 908세대 규모이고 최근 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 최신 거래는 162,000,000원이며 거래 범위는 157,500,000원~198,000,000원입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 연구개발특구, 일반산업단지 등에 포함됩니다. 공시지가는 762,700원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 점유자 부재와 잠금장치로 내부를 직접 조사하지 못해 동유형 구분건물의 표준적 내부구조와 사용자재를 기준으로 감정했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 임차인이 요건을 갖추고 매각기일 종결 전 소명자료를 제출할 가능성을 법원 문건과 매각기일 현장에서 확인해야 합니다.
• 외부 낙찰 제한. 우선매수권이 행사되면 최고가를 써도 외부 입찰자가 최종 매수인이 되지 못할 수 있으므로, 이 사건을 사실상 닫힌 경매 가능성이 있는 물건으로 평가해야 합니다.
• 임차인 관계. 이상기 씨는 임차권자이자 과거 우선분양권 가처분권자였습니다. 실제 임대차 관계, 현재 점유, 명도 가능성 및 우선매수권 행사 의사를 확인하세요.
• 신탁원부. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 2025년 7월 17일 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액, 변경 후 금액, 공동담보 해제 내용과 경매 신청 청구액이 다르므로 등기부 원문·채권계산서·배당요구 서류를 대조하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 5층의 채광·향·수리 상태와 누수·하자 여부를 외부 조사와 관리사무소 확인으로 보완하세요.
• 관리비·점유 이전. 공용부분 관리비 체납과 인도명령·명도 비용을 확인해 입찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·신탁원부·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 우선매수권이 먼저다”

권리 인수만 보면 구조는 명확합니다. 이상기 씨의 전입일은 말소기준일보다 늦고 임차권등기도 후순위이므로, 보증금 65,340,000원이 배당되지 않더라도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 동일한 135,100,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 165,500,000원의 81.6%, 최신 거래 162,000,000원보다 26,900,000원 낮아 가격 할인도 확인됩니다.

하지만 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서상 임차인 우선매수권이 존재해, 요건을 갖춘 임차인이 권리를 행사하면 외부 최고가 신고인의 낙찰이 제한될 수 있습니다. 여기에 신탁원부 확인, 근저당 변경등기와 배당금액 대조, 동일인의 임차권·과거 우선분양권 관계 확인이 남습니다. 권리 인수는 안전하고 가격은 할인됐지만, 외부 낙찰 가능성은 제한적일 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 응찰가보다 먼저 우선매수권의 실제 행사 여부를 확인하는 데 있습니다.