최근 실거래 대비 가격 여력은 있으나 말소기준 이전 임차권등기로 보증금 인수 가능성이 있어 권리 검토가 필요한 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최근 실거래 평균 대비 최저가는 매력적인 수준입니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 박미경의 보증금 96,490,000원은 말소기준권리 이전 임차권으로 매수인이 인수 가능성을 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
최저 140,000,000원
최근 실거래 평균
164,250,000원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
85.2%
최근 평균 대비
임차권 보증금
96,490,000원
대항력·우선변제
대구지방법원 2025타경2498. 대구 달성군 유가읍 테크노폴리스 생활권의 하나리움퀸즈파크 106동 2101호입니다. 감정가는 2억원, 현재 최저매각가는 1억4천만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 겉으로 보면 시세 대비 할인폭이 있지만, 등기부상 2024년 설정된 임차권등기가 핵심 변수입니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경2498 (임의경매)
소재지
대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 106동 21층2101호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.88㎡
소유자
주식회사무궁화신탁 (수탁자)
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원
매각기일
2026.08.04
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2015년 우리은행 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 2번 임차권은 2024년 3월 등기되었으며, 전입일 2016.02.25가 말소기준권리 이전이므로 임차인 박미경은 대항력 있음으로 판단됩니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
박미경
96,490,000원
有
가능
검토 필요
⚠️ 매수인 인수 리스크 임차인 보증금은 배당요구를 했지만 낙찰가가 낮아질 경우 배당 부족분이 발생하면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 판단하지 말고 낙찰가와 임차인 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 시세보다 낮음
하나리움퀸즈파크 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 164,250,000원입니다. 현재 최저매각가 140,000,000원은 최근 평균 대비 85.2% 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
24
163,000,000원
2026.07
8
173,000,000원
2026.07
20
162,500,000원
2026.06
17
162,000,000원
평균
12건
164,250,000원
배당 분배 (최저가 1.4억)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 시세 대비 낮지만 임차권 인수 가능성을 함께 고려해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 박미경 임차권등기는 말소기준 이전 권리로 대항력 여부와 배당 결과 확인이 핵심입니다.
우선매수권. 매각물건명세서 비고에 구 임대주택법 제22조 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권 가능성이 기재되어 있습니다.
신탁 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁으로 표시되어 있어 신탁원부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차권 위험을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
하나리움퀸즈파크 2101호는 최근 거래 대비 낮은 최저가라는 장점이 있습니다. 하지만 경매 투자에서 가장 중요한 부분은 낙찰가가 아니라 최종 취득 비용입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하므로 배당 부족 여부와 인수 가능성을 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
