한 줄 평 권리관계의 핵심은 대항력 있는 임차인 김귀연입니다. 최저가 1.442억만 보면 저렴해 보이지만, 매수인이 임차보증금 65,880,000원을 인수하므로 실질취득가는 약 210,080,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균 실거래 164,250,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
감정가
206,000,000원
아파트
최저가
144,200,000원
1회 유찰
실질취득
210,080,000원
낙찰가+인수금
인수 위험
65,880,000원
대항력 임차인
대구지방법원 2025타경2498. 달성군 유가읍 하나리움퀸즈파크 110동 2001호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 말소기준권리는 2015년 우리은행 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리 이전에 성립한 임차권등기가 있어 매수인이 부담해야 하는 권리가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 제110동 20층2001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9814㎡ |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,281,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
⛔ 매수인 인수 권리 임차인 김귀연은 전입신고가 말소기준권리 이전이고 임차권등기가 존재하여 대항력 있음으로 분석됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액이 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김귀연 | 65,880,000원 | 有 | 無 | 인수 |
임차인은 주거 목적이며 임차권등기명령에 따른 보증금 65,880,000원이 확인됩니다. 매수인은 낙찰가와 별도로 해당 금액을 부담해야 하므로 최저가 하락만으로 실질 매입가격이 내려가지 않습니다.
③ 실질취득가 vs 시세 비교
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최저매각가 | 144,200,000원 |
| 인수 보증금 | 65,880,000원 |
| 실질취득가 | 210,080,000원 |
| 최근 12개월 평균 실거래 | 164,250,000원 |
| 최신 거래(2026.08) | 163,000,000원 |
최근 12개월 거래 12건 평균은 164,250,000원, 최신 거래는 163,000,000원입니다. 실질취득가 210,080,000원은 최근 평균 대비 약 128% 수준으로 시세보다 높습니다. 전체 평균보다 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
배당·인수 구조
가격 비교
실질취득가가 최근 실거래 평균을 크게 초과합니다.
④ 우선매수권·환금성
⚠️ 외부 낙찰 제한 가능성 매각물건명세서 비고에 구 임대주택법 제22조 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권이 기재되어 있습니다. 임차인이 행사하면 일반 응찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격이 있습니다.
- 단지. 하나리움퀸즈파크 908세대, 2015년 준공 아파트.
- 입지. 유가읍행정복지센터 북동측 인근, 아파트단지·상업시설 혼재 지역.
- 교통. 차량 출입 가능하며 대중교통 및 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 이용상태상 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 최저가 144,200,000원이 아니라 인수보증금 포함 약 210,080,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 김귀연 보증금 65,880,000원 인수 위험을 반영해야 합니다.
- 우선매수권. 임차인의 권리 행사 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 신탁 구조. 수탁자 주식회사무궁화신탁 및 신탁원부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수가격을 봐야 한다”
이 물건은 경매가격 자체는 감정가 대비 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금이 존재합니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득가는 약 2.1억원으로 계산되며 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 권리분석의 핵심은 깨끗함이 아니라 인수되는 보증금까지 포함한 총 취득비용입니다.
