부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 1층 101호, 면적 56.69㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 카페로 이용 중이며, 소유자는 장미영입니다. 말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 해당 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2024.04.01. 임의경매를 신청했습니다.

말소기준 이후 설정된 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 42,817,720원과 부산행복신용협동조합 가압류 500,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 법률상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 인수 0원과 명도 난도가 낮다는 뜻은 같지 않습니다. 101호·전부·미상으로 겹쳐 신고된 인원이 많고, 현황 카페의 실제 운영자와 각 전입자의 점유 관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준 근저당의 채권최고액은 1,680,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌며, 예상배당에서도 원금 전액을 회수하지 못합니다. 그러나 근저당과 이후 가압류가 미배당된다는 사실은 채권자 사이의 손실 문제일 뿐, 매수인이 미배당 채권을 인수하는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차와 추가 유찰 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인·점유 신고 인원은 17명입니다. 전입일은 모두 2020.07.09. 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부는 미상이며, 송미경 외에는 보증금도 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 99,127,000원으로 감정가 289,000,000원의 34.3%입니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝낼 수 없으며, 카페 영업 상태와 임대수익, 공실 전환 가능성, 명도 비용, 근린시설 환금성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,127,000원 가정)

총 채권액 2,222,817,720원 중 예상배당은 96,942,714원이며, 미배당액은 2,125,875,006원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로 아파트 단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 건물. 2020.06.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·화재경보·소화전·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지로 토지면적은 296.8㎡, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설이므로 카페 영업 가능성, 임대수요와 공실기간을 직접 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확정. 17명의 전입 신고와 현황 카페 운영자가 각각 누구인지, 현재 점유 중인 사람이 누구인지 확인하세요.
• 임대차계약 원본 확인. 송미경 외에는 보증금·월세·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구서와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
• 카페 영업 상태. 영업 지속 여부, 시설물 소유권, 집기 철거와 원상회복 범위를 현장에서 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가의 34.3%라는 할인율만 보지 말고 인근 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 조사하세요.
• 추가 비용. 공용부분 관리비, 체납 공과금, 명도·철거·수선비용을 확인해 총투입액을 계산하세요.
• 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출 문건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 제출 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 점유관계가 더 중요한 사건”

이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2020.07.09. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 임차인 전입은 모두 매각으로 소멸하거나 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현황 카페에 17명의 임차인·점유 신고가 얽혀 있고, 대부분의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 감정가 289,000,000원에서 99,127,000원까지 내려온 가격만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 직접 비교할 실거래와 임대수익 검증 없이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 소멸형이지만 점유와 환금성은 확인형입니다. 권리 인수는 0원, 입찰 판단은 현장조사 이후. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 카페 운영자와 점유관계를 얼마나 정확하게 정리하느냐에 있습니다.