부산지방법원 2024타경103194. 수영구 광안동 라이크리더스 3층 301호, 전용 24.53㎡의 공동주택(다세대·도시형 원룸형)입니다. 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 75,117,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2020-216호가 연결돼 있습니다.

이 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 비엔케이캐피탈과 부산행복신용협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 한상현의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준일보다 늦기 때문에 배당을 받지 못하더라도 낙찰자에게 보증금이나 채권이 금전적으로 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 금전 인수는 0원

핵심은 말소기준일 2020.07.09.입니다. 조사된 사람들의 전입일은 가장 빠른 김하나의 2020.07.17.부터 시작해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이름이 기재된 17명 모두 전입일 기준으로는 대항력이 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람도 없어 조사상 기재 인원은 17명 그대로입니다.

② 임차인·점유 조사 — 대항력은 없지만 실제 점유 확인 필요

조사상 이름이 기재된 사람은 17명입니다. 보증기관 승계나 대위변제 명의는 없습니다. 다만 점유부분은 101호 1명, 건물전부 4명, 미상 12명으로 기록돼 있어 모든 사람이 301호의 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 등기부상 301호 주소와 직접 연결되는 사람은 주택임차권자 한상현입니다.

대항력 판정은 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·점유부분이 미상인 사람도 전입일이 모두 말소기준일 이후이므로 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 실제 점유자와 명도 상대방은 현장조사 및 최신 매각물건명세서로 다시 특정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%입니다. 절대적인 할인 폭은 크지만 라이크리더스의 동일 면적 실거래 평균, 최근 12개월 거래, 최신 거래가 및 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

채권총액 2,222,817,720원 중 73,364,894원이 배당되고, 2,149,452,826원이 미배당되는 계산입니다. 미배당 채권은 낙찰자 인수액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정치이고, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 라이크리더스의 1층 101호는 근린생활시설인 카페로 이용되고, 나머지 16개 호는 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다. 본건 301호는 공동주택에 해당합니다.
• 규모. 전용 24.53㎡, 총 16세대이며 사용승인일은 2020.06.26.입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 단독·공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 296.8㎡, 공시지가 2,039,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정 당시 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 매각률이 0.0%로 나타나므로, 감정가 대비 할인폭과 별개로 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유자 특정. 한상현 외에도 건물전부 또는 점유부분 미상으로 기록된 사람이 다수입니다. 현황조사서 원문, 전입세대확인서, 관리사무소 또는 현장 탐문을 서로 대조해야 합니다.
• 한상현 임차권 확인. 보증금 136,000,000원, 전입 2022.08.02., 확정일자 2022.07.07., 임차권등기 2024.07.24.의 내용과 매각으로 소멸한다는 기재를 최신 명세서에서 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.23. 등기의 말소 처리와 낙찰 후 행정상 절차를 관할기관 및 원본서류로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 전용 24.53㎡ 원룸형의 실거래, 인근 월세·전세 수준, 공실률, 수선비를 조사해야 합니다.
• 공동담보 확인. 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당은 공동담보목록 제2020-216호와 연결돼 있으므로 배당관계와 담보 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력과 보증금 승계가 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의, 집행비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 체납 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 도시가스·전기 정산 여부를 확인해 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 결과를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸하지만 점유와 가격은 남는다”

이 물건의 권리구조는 분명합니다. 2020.07.09. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입과 한상현의 임차권등기는 모두 후순위입니다. 보증금 136,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 매수인 실질취득액이 보증금으로 고정되지 않으며, 현재 회차 기준 실질취득액은 75,117,000원입니다.

그러나 권리 인수 0원이 곧바로 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 통계상 평균 유찰도 3.0회이며, 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 여기에 조사상 17명이 기재되고 점유부분 미상자가 다수라는 점까지 고려하면, 결론은 권리는 통과하되 가격과 점유는 보류입니다. 실제 301호 점유관계와 원룸형 다세대의 임대·매매 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.