부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 2층 203호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다. 감정가 230,000,000원에서 세 차례 유찰돼 기준 회차 최저매각가는 78,890,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 숫자가 크게 할인돼 보인다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건에서 확인되는 가격 비교 기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 최근 실거래나 낙찰금액으로 가격 우위를 검증할 수 있는 값은 확인되지 않습니다.
권리구조의 기준점은 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2020-216호에 포함됐고, 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 가압류와 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 2층 203호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대-도시형 원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 · 외벽 스톤타일 · 새시 창호 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 78,890,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기부 발행 | 2026.07.29 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.26. 등기된 박지인의 주택임차권은 보증금 140,000,000원이지만, 주민등록일 2020.09.02.과 점유개시일 2020.08.31.이 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸하며, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고인 17명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차·점유 신고인은 17명입니다. 이 가운데 본건 주소인 203호를 명확히 특정하는 권리는 박지인의 주택 전부 임차권등기입니다. 송미경은 101호로 표시되고, 나머지 신고인은 점유부분이 전부 또는 미상으로 기재돼 있어 본건 203호와 직접 관련되는지를 별도로 가려야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16 | 20,000,000원 / 월 600,000원 | 2024.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서현 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용성 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장난희 | 미상 | 2020.08.04 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 주택 전부 | 2020.09.02 | 140,000,000원 확정일자 2020.07.29 | 2024.01.26 | 없음 | 후순위 | 없음 |
17명 모두 전입일이 말소기준일인 2020.07.09. 이후입니다. 보증금이나 확정일자가 알려지지 않은 신고인도 있지만, 제공된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 판단되지 않습니다. 다만 대항력과 매수인 인수가 없다는 결론이 곧 명도 상대방도 없다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유 중인 사람이 있다면 인도명령·명도협의의 대상이 될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 230,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 78,890,000원으로 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 최저가와 같은 78,890,000원입니다. 그러나 이 단지의 최근 실거래가나 최근 낙찰금액으로 확인되는 비교 기준이 없어, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,820,020원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 2,222,817,720원 중 예상배당은 77,069,980원이며, 미배당액은 2,145,747,740원입니다. 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 급배수·위생설비, 화재경보, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 7m, 북측 약 5m 포장도로에 각각 접하며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 16세대 다세대·원룸형 건물이고 집계상 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵기 때문에 면적·임대료·공실·관리상태에 따라 매도가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실점유자 특정. 박지인 임차권등기 외 신고인들의 점유부분이 101호·전부·미상으로 혼재하므로 현황조사 원문과 전입세대열람, 현장 방문으로 본건과의 관련성을 분리하세요.
- 박지인 임차권 원본 확인. 계약일 2020.07.29., 점유개시 2020.08.31., 주민등록 2020.09.02., 보증금 140,000,000원 및 임차권등기의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.23. 기록된 민간임대주택등기의 말소 처리와 임대사업자 관련 제한을 담당계와 원문 서류로 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 라이크리더스 동일·유사 면적의 최근 매매와 임대차, 인근 도시형 원룸 거래를 직접 비교하세요.
- 수익성 점검. 실제 월세, 공실률, 관리비, 내부수리비와 취득 관련 비용을 반영해 총투입금과 기대수익을 계산하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 채권계산서를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 박지인의 140,000,000원 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가를 78,890,000원으로 가정한 권리상 실질취득액도 같은 78,890,000원입니다.
그러나 다수 점유신고와 호수·점유부분의 혼재, 3회 유찰, 확인되는 실거래 비교값의 부재는 별개의 위험입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 권리 인수는 낮지만, 현황과 환금성 확인 난도는 높다. 본건은 등기만 보고 즉시 응찰하기보다 203호 실점유자와 실제 시세를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 다세대 물건입니다.
