부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 2층 204호, 공동주택 중 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,117,000원, 감정가의 34%입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권이며, 이 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 경매가 신청됐습니다.

말소기준 이후 설정된 비엔케이캐피탈 가압류, 부산행복신용협동조합 가압류와 민나레의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 민나레의 전입일은 2022.10.17.로 말소기준보다 늦고, 나머지 기재 인원도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,680,000,000원은 이 물건만의 시가와 비교하기 어려운 큰 금액이지만, 등기에는 공동담보목록 제2020-216호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후의 가압류와 임차권은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 17명 모두 대항력 없음, 호수 특정은 필수

기재된 인원은 보증기관이나 대위변제기관이 아닌 실제 개인 17명입니다. 모두 전입일이 2020.07.09. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 감정평가 내용이 라이크리더스 101호 외 16개호를 함께 설명하고 있고, 임차 부분도 101호·전부·미상으로 혼재합니다. 대상 204호와 등기상 직접 연결되는 임차권자는 민나레 1명입니다.

③ 가격 검증 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34%입니다. 그러나 라이크리더스의 대상 면적 24.53㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않았고, 마지막 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

총 채권액 2,222,817,720원 중 73,364,894원이 채권자에게 배당되고, 2,149,452,826원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 건물 1층 101호는 근린생활시설인 카페, 나머지 호실은 공동주택 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 승강기·도시가스 개별난방· 급배수·위생·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 296.8㎡, 공시지가는 ㎡당 2,039,000원입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 확인된 낙찰 사례가 없어, 재매각 가격과 매수층을 실거래로 검증하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 점유자 특정. 17명의 명단을 204호 점유자로 일괄 해석하지 말고, 전입세대확인서· 현황조사·매각물건명세서·임대차계약서를 호수별로 대조해야 합니다.
• 민나레 임차권 확인. 임차보증금 135,000,000원, 전입 2022.10.17., 확정일자 2022.09.30., 임차권등기 2024.10.21. 내용을 원본과 대조하세요.
• 최우선변제 점검. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 송미경의 보증금 20,000,000원과 보증금 미상 인원들의 계약 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.23. 등기의 매각 후 말소·승계 처리와 임대의무 관련 사항을 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 34%라는 할인율 대신, 24.53㎡ 원룸형의 실제 매매·전세·월세, 공실률과 내부 상태를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 도시가스·전기·수도 미납과 수리비를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원에는 공동담보목록 제2020-216호가 기재돼 있으므로 공동담보 목적물과 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

등기와 배당 시나리오만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 권리 구조는 유리합니다. 민나레의 135,000,000원 임차권도 대항력이 없어 승계되지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 인수금이 아니라 점유자료의 범위입니다. 감정평가가 101호 외 16개호를 함께 설명하고, 17명의 명단에는 101호·전부·미상 표시가 섞여 있습니다.

또한 3회 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔지만 대상 면적과 일치하는 실거래나 낙찰 사례가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유·민간임대주택등기 확인은 필수. 204호의 실제 점유자와 임대차 범위를 분리해 확인한 뒤에만 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.