부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 5층 503호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 75,117,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

등기상 구조는 비교적 명확합니다. 장미영이 2020.07.09. 소유권을 이전받은 날 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 공동담보 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·김지언 임차권등기는 매각으로 소멸하므로 배당 부족액이 크더라도 그 부족액 자체를 매수인이 떠안지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인·점유관계 — 대항력보다 ‘대상 특정’이 문제

확인된 실제 임차·점유 명의는 17명이며 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 503호 사건임에도 점유 부분이 101호·주택 전부·전부·미상으로 혼재하고, 보증금이 확인되지 않은 명의가 다수입니다. 권리 인수 위험과 별개로 실제 점유자 확인, 인도명령 상대방 특정, 명도 일정 산정에는 주의가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 검증은 별개

최저매각가 75,117,000원은 감정가 219,000,000원의 34.3%입니다. 할인 폭만 보면 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최종 낙찰 사례가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가할 수 없습니다.

라이크리더스는 2020.06.26. 사용승인된 16세대 규모이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건도 정확히 3회 유찰된 상태입니다. 이는 낮아진 최저가가 곧바로 시장가를 뜻하지 않으며, 소규모 도시형 원룸형 다세대의 실제 임대수요·공실·매매 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 채권 미배당액은 크지만 후순위 채권과 임차권이 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 고정시키는 인수형 사건이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 매수인의 실질취득액도 함께 내려가며, 각 시나리오에서 실질취득액은 해당 매각가와 동일합니다. 다만 가격이 내려갈수록 권리위험이 커지는 것이 아니라, 명도·공실·수익성 검증의 중요성이 더 커지는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트 단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 라이크리더스의 공동주택 부분은 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 대지이며 토지면적은 296.8㎡, 공시지가는 ㎡당 2,039,000원입니다.
• 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 도시형 원룸형 다세대이고 확인된 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로, 인근 임대수요와 실제 매매 소요기간을 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 503호 실제 점유자 특정. 17명 명의 중 101호·전부·미상 표기가 혼재합니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서와 현장 문패·우편물·계량기 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 명도비용과 기간 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하면 인도명령과 이사 협의가 필요합니다. 다수 명의가 실제 다수 점유자를 뜻하는지도 확인해야 합니다.
• 김지언 임차권등기 확인. 보증금 136,000,000원 임차권은 후순위로 소멸하지만, 등기 말소와 인도 상태가 실제로 정리되는 시점을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 상태 확인. 임대사업자 등록과 임대의무기간 관련 행정 상태를 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 감정가 34.3%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 광안동 유사 면적 도시형 원룸형 다세대의 최근 매매가·보증금·월세·공실을 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 1,680,000,000원은 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 목록과 채권 이전 내용을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸, 승부처는 점유와 가격 검증

이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 2020.07.09. 근저당이 말소기준이고, 임차·점유 명의 17명의 전입일과 김지언 임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 최저가 75,117,000원에 낙찰받는 경우 매수인 실질취득액도 75,117,000원, 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 소멸한다고 현장 리스크까지 사라지는 것은 아닙니다. 503호 사건에 101호·전부·미상 점유 기록이 함께 나타나고 보증금 미상 명의가 다수인 만큼, 실제 인도 대상과 점유 현황을 확인하지 않은 입찰은 피해야 합니다. 또한 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 크지만 최근 실거래 근거가 없으므로 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다. 권리 인수는 안전, 점유 확인과 시장가격 검증은 필수. 이 두 조건을 해결한 뒤에만 낮아진 최저가의 의미가 생깁니다.