부산지방법원 2024타경103194. 광안동 라이크리더스 2층 201호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대-도시형·원룸형)입니다. 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2020-216호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤에 들어온 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

최저매각가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 본건은 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 라이크리더스의 확인된 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 나타나 환금성과 실제 수요를 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준 근저당은 소유권이전과 같은 날인 2020.07.09. 접수됐습니다. 이후 비엔케이캐피탈 가압류 42,817,720원, 부산행복신용협동조합 가압류 500,000,000원, 경매개시결정과 한동근의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 한동근의 임차보증금은 130,000,000원이지만 전입·점유개시일이 2022.09.26.이므로 선순위 근저당에 대항하지 못하며 매수인 승계액은 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 난도가 변수

조사·신고된 사람은 17명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준일 2020.07.09. 이후이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 대상은 201호인데 송미경은 101호로 표시되고, 여러 사람의 점유 부분이 “전부” 또는 “미상”으로 나타나므로 201호의 실제 점유자를 분리해 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가보다 143,883,000원 낮습니다. 그러나 실질취득액은 최저가와 같은 75,117,000원이고, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 할인율은 산정하지 않습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 유찰 폭을 보여줄 뿐, 현재 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

총 채권액 2,222,817,720원 중 예상 배당액은 73,364,894원이며, 미배당액은 2,149,452,826원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트 단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 함께 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기, 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전과 공동현관기가 설치돼 있습니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대이며 토지면적은 296.8㎡, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 점유자 특정. 조사된 17명 중 누가 실제 201호를 점유하는지 전입세대확인서, 현황조사서와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
• 호실 혼재 확인. 101호·전부·미상으로 기재된 관계가 본건 201호에 적용되는 범위를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 한동근 임차권. 보증금 130,000,000원의 임차권은 후순위라 인수되지 않지만, 실제 퇴거·점유 종료 여부는 별도로 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 동일 건물·인근 도시형 원룸형 다세대의 매매가와 임대가를 직접 조사하세요.
• 환금성 검토. 총 16세대 소규모 건물이며 확인된 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 향후 재매각 기간과 공실 가능성을 보수적으로 반영하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-216호가 있으므로 배당관계와 다른 담보물의 진행 상황을 원본 등기와 배당표에서 확인하세요.
• 체납·비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 명도비용과 내부 수리비를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건은 법률상 선후관계만 보면 명확합니다. 2020.07.09. 근저당이 말소기준이고, 모든 전입과 임차권등기가 그 뒤이므로 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 하지만 조사된 점유관계가 17명에 이르고 대상 201호와 다른 호실 표시가 혼재돼 있어, 실제 명도 상대를 특정하는 과정은 단순하지 않습니다.

가격 역시 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 최근 실거래 비교 없이 3회 유찰됐고, 총 16세대 도시형 원룸형 건물의 확인된 매각률이 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 없음, 점유·환금성·시세 검증은 필수”입니다. 낮은 최저가보다 먼저 201호의 실제 점유와 현지 거래가격을 확인해야 합니다.