부산지방법원 2024타경103194. 광안동 라이크리더스 5층 501호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용되는 물건입니다. 장미영 씨가 2020.07.09. 소유권을 취득한 날 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 가압류 2건과 임의경매개시결정, 장난희 씨의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 인수금은 없습니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 순위보다 점유 현황에 있습니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 17명이고, 그중 보증금이 금액으로 확인되는 사람은 송미경 씨와 장난희 씨입니다. 나머지 15명은 보증금이 확인되지 않았으며, 여러 사람의 점유부분이 ‘미상’ 또는 ‘전부’로 표시돼 있습니다. 법률상 보증금 인수와 실제 명도 부담은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 5층 501호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대-도시형·원룸형) · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 건물 현황 | 2020.06.26. 준공 · 16세대 · 승강기·도시가스 개별난방·공동현관기 설치 |
| 소유자 | 장미영 (2020.07.09. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
| 등기부 발급일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.25. 확정채권양도에 따라 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당의 순위가 바뀌는 것은 아닙니다. 이후의 비엔케이캐피탈 가압류 42,817,720원, 부산행복신용협동조합 가압류 500,000,000원, 임의경매개시결정과 장난희 씨의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 17명
보증기관인 시보증은 송미경 씨 보증금에 대한 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 17명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.09. 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16. | 20,000,000원 차임 600,000원 | 2024.04.17. | 없음 | 미상 | 시보증 승계 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지인 | 미상 | 2020.09.02. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17. | 미상 | 2024.04.19. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서현 | 미상 | 2020.09.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용성 | 전부 | 2022.09.26. | 미상 | 2024.04.22. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 미상 | 2020.07.17. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19. | 미상 | 2024.04.18. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.02.11. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재희 | 미상 | 2023.02.20. | 미상 | 2024.04.24. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장난희 | 건물 전부 | 2020.08.04. 확정 2020.07.20. | 1차 130,000,000원 2차 136,000,000원 | 2024.08.22. | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%입니다. 권리상 인수금이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 75,117,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·3회 유찰 | 34.3% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 2,149,452,826원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 2,171,582,294원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.807% | 36,807,330원 | 35,744,798원 | 2,187,072,922원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,222,817,720원 중 채권자 예상배당은 73,364,894원이며, 예상 미배당은 2,149,452,826원입니다. 이 미배당은 매각으로 소멸하는 권리의 배당 부족분으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 스톤타일 마감, 창호는 새시 창호이며 승강기·화재경보·소화전·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 면적 296.8㎡의 평지·세로장방형 토지로, 다세대 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.06.26. 준공된 16세대 원룸형 다세대이나, 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%는 재매각성 판단에 보수적으로 반영해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 확인. 조사 내역에 101호·전부·미상 표기가 함께 있으므로, 각 임차인이 실제로 점유한 호수와 현재 퇴거 여부를 현장 및 원본 서류로 대조하세요.
- 17명 임차관계 대조. 대항력은 없지만 보증금 미상자가 15명입니다. 계약서·전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서의 인적사항과 점유부분을 교차 확인해야 합니다.
- 장난희 임차권 확인. 임차권등기에는 1차 보증금 130,000,000원과 2차 보증금 136,000,000원이 기재돼 있습니다. 계약 갱신 및 배당요구 범위를 원본에서 확인하세요.
- 보증기관 중복 제외. 시보증은 송미경 씨 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 이후 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 말고, 명도·수리·공실 및 재매각 위험을 반영하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 매각기일은 2026.07.27.로 기재돼 있으므로 매각결과·변경·연기 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건은 말소기준이 분명하고 조사된 임차인 모두가 말소기준 이후 전입했기 때문에, 권리상 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 권리상 실질취득도 최저매각가와 같은 75,117,000원입니다. 그러나 실제 임차인 17명, 보증금 미상 15명, 점유부분의 중복·불명확 표시는 명도 난도를 크게 높일 수 있습니다.
또한 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고 라이크리더스 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 등기상 권리는 소멸하지만, 점유 확인과 환금성 검증은 남습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 501호의 실제 점유자와 명도 범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
