부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 3층 302호로, 감정상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용되는 물건입니다. 감정가 219,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,117,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 다수 점유관계의 정확한 정리입니다.

등기상 말소기준권리는 2020.07.09 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.02.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이전받은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 가압류와 주택임차권은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2021.04.23 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사에 나타난 점유 부위도 목적물 302호와 바로 대응되지 않는 항목이 있어 금액 인수와 별개로 행정상 의무 및 현장 점유 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 확인할 등기는 남아 있다

말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2020-216호가 기재돼 있습니다. 이후 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 42,817,720원, 부산행복신용협동조합 가압류 500,000,000원, 차제범의 주택임차권 126,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 임차·점유관계 — 실제 임차·점유자 18명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 18명은 모두 실제 임차·점유자로 집계됩니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2020.07.09 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부위가 미상인 사람이 많고, 101호나 건물 전부로 표시된 점유자가 포함돼 있어 302호에 실제로 누가 점유하고 있는지를 현장에서 다시 특정해야 합니다.

③ 가격 판단 — 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34% 회차입니다. 그러나 라이크리더스의 최근 낙찰가와 낙찰일이 확인되지 않고, 24.53㎡ 면적 표본도 목적물과 동일 면적인지 확인되지 않아 직접적인 시세 비교에는 사용할 수 없습니다.

단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 회차가 평균 유찰 횟수와 같다는 점은 가격이 충분히 내려왔다는 증거라기보다, 이 물건군이 시장에서 즉시 소화되지 않았다는 신호로 해석해야 합니다. 실거래와 최근 낙찰가가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것이 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

채권총액 2,222,817,720원 중 예상배당은 73,364,894원이며 미배당은 2,149,452,826원입니다. 근저당권은 채권최고액과 공동담보목록 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 모형상 매수인 금액 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트 단지, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 스톤타일 마감, 창호는 새시 창호입니다. 승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 296.8㎡, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 실제 환금성은 임대수요와 공실 상태를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 18명 중 실제 302호를 점유하는 사람과 전입만 남은 사람, 다른 호실 점유자를 구분하세요.
• 점유 부위 대조. 101호·전부·건물 전부·미상으로 표시된 점유자료를 전입세대열람, 현장 방문, 우편함·계량기·관리주체 확인과 대조하세요.
• 임차조건 확인. 송미경의 보증금 20,000,000원·월세 600,000원과 차제범의 보증금 126,000,000원 외 임차조건은 미상입니다. 계약서와 배당요구 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록말소 여부, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 매각 후 의무 승계 여부를 관할기관과 원본 자료로 확인하세요.
• 공동담보 범위. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2020-216호와 연결돼 있으므로 실제 채무액과 다른 공동담보 부동산의 배당관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34%만 보지 말고 동일 용도·면적의 최근 실거래, 임대료, 공실률과 내부 상태를 확인해 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·민간임대주택 등록자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원과 쉬운 물건은 다르다”

이 물건은 말소기준이 명확하고, 조사된 임차·점유자 전원의 전입일이 말소기준 이후라 금액 인수 위험은 낮습니다. 그러나 실제 임차·점유자 18명의 점유 부위가 101호·전부·건물 전부·미상으로 혼재하고, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당까지 있어 서류와 현장을 함께 확인해야 합니다.

최저가 75,117,000원은 감정가의 34%지만 비교 가능한 최근 실거래나 낙찰가가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 등기상 금액 인수는 0원, 점유·행정·가격 검증은 미완료입니다. 302호의 실제 점유자와 민간임대주택 의무, 현재 임대수익을 확인하기 전까지는 낮은 최저가만으로 접근하기 어렵습니다.