부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 5층 504호로, 전용면적은 24.53㎡입니다. 감정평가상 공동주택 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중이며, 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 75,117,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 다수 점유자의 실제 호실·계약관계와 명도 범위를 정리하는 데 있습니다.
등기상 말소기준은 2020.07.09. 설정된 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당입니다. 해당 근저당은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기가 이어졌습니다. 조사된 임차인의 가장 빠른 전입일도 2020.07.17.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 권리상 인수 0원과 점유·명도가 쉽다는 뜻은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 5층 504호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대-도시형·원룸형) · 전용 24.53㎡ · 5층 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 행정·점유 확인은 별도
말소기준 근저당 이후 설정된 비엔케이캐피탈 가압류, 부산행복신용협동조합 가압류, 경매개시결정과 심재희의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 심재희의 보증금은 135,000,000원이지만 전입일 2023.02.20., 확정일자 2023.01.18.로 모두 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되는 선순위 보증금은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 17명, 보증기관 중복은 합산 제외
사건 조사에 표시된 실제 임차인은 17명입니다. ‘시보증’ 명의의 신고는 송미경 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 건으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인들의 전입일은 전부 말소기준일인 2020.07.09.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 점유부분이 ‘미상’인 사람이 많고 보증금도 다수 확인되지 않아, 504호의 실제 점유자와 인도 대상은 현장에서 다시 특정해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16 / 미상 | 20,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.04.17. 배당요구 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 박지인 | 미상 | 2020.09.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.04.19. 배당요구 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 김서현 | 미상 | 2020.09.28 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 이용성 | 전부 | 2022.09.26 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.04.22. 배당요구 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 김하나 | 미상 | 2020.07.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.04.18. 배당요구 |
| 김민정 | 미상 | 2022.02.11 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 장난희 | 미상 | 2020.08.04 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 2024.04.22. 배당요구 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
| 심재희 | 건물 전부 | 2023.02.20 / 2023.01.18 | 135,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 후순위 확인 | 승계 없음 2025.01.24. 배당요구 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최종 낙찰금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 전용 24.53㎡의 도시형 원룸형 다세대는 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 상품이 아니므로, 개별 호실의 임대수익·공실·관리 상태가 가격을 크게 좌우합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 2,149,452,826원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 2,171,582,294원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 36,807,330원 | 35,744,798원 | 2,187,072,922원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,149,452,826원이나 후순위 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다. 아파트가 아니며, 전용면적은 24.53㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 급배수·위생·화재경보·소화전· 승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 접한 평지의 세로장방형 토지이며, 토지면적은 296.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.06.26. 사용승인된 16세대 규모의 소형 다세대로, 단지 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 대단지 아파트보다 매수층과 담보평가가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 점유자 특정. 임차인 조사에는 101호·전부·미상 점유가 혼재합니다. 504호의 실제 점유자, 열쇠 보유자와 인도 대상부터 확인해야 합니다.
- 전입세대 원본 대조. 가장 빠른 전입일은 2020.07.17.로 말소기준보다 늦지만, 최신 전입세대열람과 주민등록 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 심재희의 보증금 135,000,000원, 전입 2023.02.20., 확정일자 2023.01.18. 및 임차권등기 범위를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 보증기관 중복 제외. 시보증의 신고는 송미경 관련 대위·승계이므로 별도 임차인이나 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 민간임대주택 상태. 2021.04.23. 민간임대주택등기의 말소·등록 유지·지위 승계 여부를 관할기관과 원본 서류에서 확인하세요.
- 수익성 역산. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 할인율보다 실제 임대료, 공실기간, 수선비, 관리비와 취득 부대비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.27.이므로 매각·변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 원본에서 확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·전입세대열람과 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 말소기준이 빠르고 조사된 임차인의 전입이 모두 그보다 늦어, 금전 권리만 보면 매수인 인수 0원입니다. 135,000,000원의 임차권등기 보증금도 후순위이고, 보증기관 승계 신고도 송미경 보증금의 중복 신고이므로 별도로 더하지 않습니다.
하지만 실제 임차인 17명, 미상 점유부분과 보증금, 민간임대주택등기, 전용 24.53㎡ 원룸형이라는 상품 특성, 3회 유찰과 낙찰률 0.0%는 결코 가볍지 않습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만 비교 실거래가가 없어 시세보다 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 504호 실제 점유자 특정, 명도비용, 임대수익과 재매각 가능성입니다. 결론은 권리 금액은 통과, 점유·가격·환금성은 보수적 검증입니다.
