75,117,000원
부산지방법원 2024타경103194. 광안동 라이크리더스 3층 304호, 전용면적 24.53㎡의 도시형 원룸형 다세대입니다. 소유자 장미영은 2020.07.09. 소유권을 취득했고, 같은 날 남부산농업협동조합이 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 비엔케이캐피탈 가압류, 경매개시결정, 부산행복신용협동조합 가압류, 이용성의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 주의할 부분은 다수의 점유 명단과 낮은 환금성 지표입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 3층 304호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대·도시형·원룸형) · 전용 24.53㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 장미영 (2020.07.09. 소유권 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 경매신청 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인 | 2020.06.26. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 공동담보목록 제2020-216호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정, 2024.06.14. 등기된 이용성의 임차권은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사 명단상 실제 임차·점유 관련 인원은 17명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.07.09. 이후이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 이용성은 보증금 100,000,000원으로 임차권등기를 했지만, 전입일 2022.09.26. 및 확정일자 2022.09.27. 모두 말소기준보다 늦습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16. | 20,000,000원 | 600,000원 | 2024.04.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 미상 | 2020.09.02. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17. | 미상 | 미상 | 2024.04.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서현 | 미상 | 2020.09.28. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 미상 | 2020.07.17. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19. | 미상 | 미상 | 2024.04.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.02.11. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장난희 | 미상 | 2020.08.04. | 미상 | 미상 | 2024.04.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재희 | 미상 | 2023.02.20. | 미상 | 미상 | 2024.04.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용성 | 건물 전부 | 2022.09.26. | 100,000,000원 | 200,000원 | 2024.06.14. | 없음 | 미상 | 없음 |
송미경은 점유 부분이 101호로 표시돼 있고, 나머지 명단 중 다수는 호수가 미상 또는 전부로 적혀 있습니다. 본건은 304호이므로 실제 304호 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 공실 여부를 현장에서 다시 특정해야 합니다. 법적 인수액은 0원이지만 명도 업무까지 0이 되는 것은 아닙니다.
③ 가격·환금성 — 감정가의 34.3%라도 시세 단정은 금물
감정가는 219,000,000원이고 3회 유찰 후 최저매각가는 75,117,000원입니다. 비율만 보면 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다.
| 건물 규모 | 라이크리더스 16세대 |
|---|---|
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 | 확인된 금액 없음 |
| 현재 최저가 | 75,117,000원 (감정가의 34.3%) |
| 실질취득 | 75,117,000원 (매수인 인수 0원) |
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,106원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,222,817,720원 중 예상 배당은 73,364,894원이며, 미배당은 2,149,452,826원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 실제 배당 수령 주체는 이전등기와 배당요구 원문을 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 2,149,452,826원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,581,900원 | 51,235,426원 | 2,171,582,294원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,330원 | 35,744,798원 | 2,187,072,922원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택 부분은 다세대·도시형·원룸형으로 이용 중입니다. 건물에는 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방, 급배수·위생 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 296.8㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유자 특정. 조사 명단에 101호, 전부, 미상 표시가 혼재합니다. 실제 304호 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원문. 이용성의 보증금은 100,000,000원이지만 후순위라 매수인에게 승계되지 않습니다. 계약 범위와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.23. 기재된 민간임대주택 표기의 말소 처리와 매수인 지위 관련 사항을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 전용 24.53㎡ 원룸형의 최근 거래와 보증금·월세 수준을 확인해야 합니다.
- 공실·관리 상태. 16세대 소규모 건물의 공실률, 공용부분 관리, 승강기 및 시설 상태, 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “잘 팔리는 물건”은 별개다
권리 순서만 보면 결론은 명확합니다. 2020.07.09. 근저당권보다 앞선 임차인은 없고, 가압류·경매개시결정·임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 매수인이 인수할 금액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 75,117,000원입니다.
그러나 이 물건은 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%·최근 낙찰가 없음으로 나타납니다. 조사 명단도 17명이며 호수 미상 표시가 다수입니다. 권리는 소멸해도 점유 확인과 명도, 공실, 원룸형 다세대의 재매각 가능성은 별도의 문제입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 유보, 환금성과 점유관계는 강한 현장 확인 필요입니다.
