부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 5층 502호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대·도시형 원룸형)입니다. 소유자 장미영 앞으로 2020.07.09. 소유권이 이전됐고, 같은 날 채권최고액 1,680,000,000원의 남부산농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 박현희 명의의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

현재 최저가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래가나 최근 낙찰액은 확인되지 않고, 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 가격 메리트의 근거로 삼을 수 없습니다. 권리상 인수 여부와 별개로 502호의 실제 점유, 명도 난도, 원룸형 다세대의 환금성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 날 비엔케이캐피탈 가압류가 등기됐습니다. 이후 경매개시결정, 부산행복신용협동조합 가압류, 박현희 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 17명, 승계 중복 1건

보증기관 대위·승계로 표시된 ‘시보증’ 1건은 송미경 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자는 17명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.09. 이후여서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 점유부분이 ‘미상’인 사람이 많고, 감정요항표가 101호 외 16개호를 함께 다루고 있어 502호와 각 전입자의 직접 대응관계를 원본 서류와 현장에서 특정해야 합니다.

박현희 주택임차권 등기에는 임차보증금 130,000,000원(1차), 136,000,000원(2차), 계약일 2020.07.29. 및 2022.07.08., 확정일 2020.07.29. 및 2022.08.04.가 기재돼 있습니다. 전입일과 점유개시일은 말소기준일 이후이며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%지만 시세 근거가 없다

감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,117,000원입니다. 수치상 감정가의 34.3%까지 하락했지만, 최근 실거래가와 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 라이크리더스는 총 16세대, 준공일 2020.06.26.인 소규모 공동주택이며 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

채권 총액 2,222,817,720원 중 예상배당은 73,364,894원이며, 예상 미배당은 2,149,452,826원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 아파트 단지·단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 1층 101호는 근린생활시설인 현황 카페, 나머지 호실은 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 토지면적 296.8㎡, 공시지가 2,039,000원/㎡이며 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 16세대의 원룸형 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%여서, 가격뿐 아니라 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 502호 점유자 특정. 전입자 목록에 101호·전부·건물전부·미상이 혼재합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본, 전입세대확인서, 현장을 대조해 502호 실제 점유자를 특정하세요.
• 박현희 임차권 원본 대조. 등기부상 1차 보증금 130,000,000원과 2차 보증금 136,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 계약 갱신 내용과 배당요구 범위를 확인하세요.
• 보증기관 승계 중복 제외. ‘시보증’은 송미경 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준과 매각 후 등록 효력 및 행정상 의무를 관할기관 자료로 확인하세요.
• 시세 재산정. 최근 실거래와 낙찰 사례가 없으므로 인근 원룸형 다세대의 전용면적·층·대지권이 유사한 거래를 확보하기 전에는 최저가가 싸다고 판단하지 마세요.
• 배당 외 비용. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성, 명도비용과 수리비를 별도로 반영하세요.
• 매각대상 범위 확인. 감정요항표는 101호 외 16개호를 함께 설명하고 있으므로 사건별 물건번호, 전유부분, 대지권 및 일괄매각 여부를 원본에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 입찰”

등기상 금전권리는 비교적 명확합니다. 2020.07.09. 근저당이 말소기준이고 모든 전입일이 그보다 늦어 대항력 있는 임차인은 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리순위보다 점유관계와 가격 검증에 있습니다. 실제 임차인·점유자 17명 중 다수의 점유부분과 보증금이 미상이고, 502호와의 대응관계도 분명히 특정해야 합니다.

최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로는 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 실거래·낙찰 사례가 없고 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%인 소규모 원룸형 다세대입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수. 이 세 문장이 이번 입찰 판단의 핵심입니다.