부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 3층 303호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 장미영 씨가 2020년 7월 9일 소유권을 취득한 날 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 가압류 2건과 임의경매개시결정, 김서현 씨의 주택임차권등기가 뒤따랐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 보증금 140,000,000원의 임차권이 보이더라도, 전입일이 2020년 9월 28일로 말소기준일보다 늦어 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 3층 303호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대-도시형·원룸형) · 대상면적 24.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 2020.06.26 사용승인 · 총 16세대 |
| 소유자 | 장미영 (2020.07.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준인 남부산농업협동조합 근저당권은 2024년 2월 28일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위는 그대로 승계됩니다. 비엔케이캐피탈의 42,817,720원 가압류, 부산행복신용협동조합의 500,000,000원 가압류, 경매개시결정 및 김서현 씨의 140,000,000원 임차권등기는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 조사 (실제 임차인 17명)
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 17명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 집계됩니다. 다만 101호, 전부, 미상 등 여러 점유 부분이 함께 조사돼 있어, 이 사건의 303호에 직접 대응하는 점유자가 누구인지 현장에서 특정하는 절차가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16 | 20,000,000원 / 600,000원 | 2024.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지인 | 미상 | 2020.09.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용성 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장난희 | 미상 | 2020.08.04 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서현 | 건물전부 | 2020.09.28 | 140,000,000원 | 2024.04.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·환금성 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 동일합니다. 그러나 라이크리더스의 확인된 최근 낙찰액과 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,117,000원 | 34.3% | 73,364,894원 | 2,149,452,826원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,581,900원 | 24.01% | 51,235,426원 | 2,171,582,294원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,330원 | 16.81% | 35,744,798원 | 2,187,072,922원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 73,364,894원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 2,222,817,720원 중 2,149,452,826원이 미배당되지만, 소멸하는 채권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주위에 아파트 단지와 단독·공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기와 공동현관기, 도시가스 개별난방, 급배수·위생 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 296.8㎡, 평지의 세로장방형 대지로 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 개별공시지가는 2,039,000원/㎡이며 공부와 현황 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 도시형 원룸형 다세대로 아파트보다 수요층이 제한될 수 있습니다. 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%이고 최근 낙찰액이 확인되지 않아 출구가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 점유자 특정. 사건 전체에 17명의 임차인·점유자가 조사됐습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해 303호의 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 김서현 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2020.08.24, 전입일 2020.09.28의 임차권등기가 있습니다. 대항력은 없지만 말소와 배당관계를 원본에서 재확인하세요.
- 미상 보증금·점유 부분. 다수 점유자의 보증금과 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 명도 대상과 실제 사용 호실 확인은 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각으로 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 전용 24.53㎡ 원룸형의 실제 매매가·보증금·월세와 공실 기간을 현지 중개업소에서 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비 중 공용부분과 시설 유지비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 매각 진행상태. 매각기일은 2026.07.27이므로 매각결과와 차기 절차를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 다르다”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 분명합니다. 2020년 7월 9일 근저당이 말소기준이고, 모든 임차인의 전입일이 그 뒤이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 140,000,000원의 임차권등기도 숫자만 보고 겁낼 필요는 없습니다.
하지만 사건 조사에는 실제 임차인 17명이 나타나고, 여러 사람의 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%, 최근 실거래·낙찰가격 부재가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수가 아니라 303호 점유자 특정과 도시형 원룸형의 실제 환금성입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증. 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기에는 확인할 항목이 많은 물건입니다.
