부산지방법원 2024타경103194. 수영구 광안동 라이크리더스 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대·도시형 원룸형)으로 이용 중입니다. 전용면적은 24.53㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 5층 규모입니다. 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,117,000원, 감정가의 34.3%입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 실거래 자료가 확인되지 않아 75,117,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 2층 202호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대·도시형 원룸형) · 전용 24.53㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 장미영 (2020.07.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2020-216호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 비엔케이캐피탈 가압류, 경매개시결정, 정다현 임차권등기, 부산행복신용협동조합 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판단상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 인원 17명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 17명 모두 실제 임차·점유 관계로 분류됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.09.보다 늦어 제공된 판단상 대항력이 없습니다. 다만 15명은 보증금이 확인되지 않았고, 송미경은 점유 부분이 101호로 기재돼 본건 202호와 호수가 다릅니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 · 101호 | 2024.02.16 | 20,000,000원 월 600,000원 | 2024.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동근 · 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 · 미상 | 2020.09.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민나레 · 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상현 · 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 · 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서현 · 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용성 · 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지수 · 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 · 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현우 · 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 · 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장난희 · 미상 | 2020.08.04 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현희 · 미상 | 2020.08.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지언 · 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재희 · 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다현 · 주택 전부 | 2020.07.22 확정 2020.07.22 | 1차 130,000,000원 2차 136,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격과 유찰 — 감정가 34.3%, 그러나 실거래 근거 없음
| 감정가 | 219,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 75,117,000원 (감정가 34.3% · 3회 유찰) |
| 4회 유찰 시 | 52,581,900원 (감정가 24.01%) |
| 5회 유찰 시 | 36,807,330원 (감정가 16.81%) |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 3.0회 · 낙찰률 0.0% |
| 실거래 | 확인된 거래 없음 |
현재 최저가는 감정가보다 143,883,000원 낮지만, 감정가 할인율은 시장가 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 라이크리더스는 총 16세대, 2020.06.26. 사용승인된 소규모 도시형 원룸형 다세대이고 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 주변 원룸형 다세대의 임대수익과 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 73,364,894원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여금은 0원입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 2,149,452,826원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 라이크리더스 1층 101호는 근린생활시설인 현황 카페이고, 202호를 포함한 나머지 호실은 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관기·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 296.8㎡의 평지·세로장방형 토지이며, 서측 약 7미터와 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 도시형 원룸형으로 동일 면적 실거래 자료가 없고, 경매 통계상 평균 3회 유찰·낙찰률 0.0%여서 매도 시 유동성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 특정. 17명의 전입·조사 내역 중 현재 202호를 실제 점유하는 사람이 누구인지 현장 방문과 관리주체 확인으로 구분하세요.
- 호수 불일치 확인. 송미경의 점유 부분은 101호로 기재돼 있습니다. 202호 사건과의 관련성을 원본 현황조사서에서 대조해야 합니다.
- 정다현 임차권 원문 확인. 임차보증금이 1차 130,000,000원, 2차 136,000,000원으로 기재돼 있으나 말소기준 이후 전입입니다. 전입세대열람·임대차계약서·매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 보증금 미상 15명. 대항력은 없지만 배당요구 여부와 실제 계약관계, 점유 종료 여부를 확인해야 명도비용과 기간을 추정할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 법원 원본과 관계 기관 자료로 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 광안동 원룸형 다세대의 실제 매매가·보증금·월세와 공실률을 조사해 입찰가 상한을 정하세요.
- 수익성 계산. 전용 24.53㎡ 소형 원룸형의 임대수익에서 취득비용·수선비·공실·관리비·명도비용을 차감한 순수익을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 법률상 인수 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.09. 근저당이고, 정다현을 포함한 조사 인원 17명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 130,000,000원 또는 136,000,000원이 기재된 임차권이 있어도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 현장이 단순하다는 뜻은 다릅니다. 보증금 미상 인원이 15명이고, 실제 점유 부분이 전부·미상·101호로 혼재합니다. 여기에 동일 면적 실거래 부재, 총 16세대의 소규모 원룸형, 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 통과, 점유·명도와 시장가격은 보수적으로 재확인입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
