부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 ‘라이크리더스’ 4층 402호로, 감정평가상 공동주택 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 장미영 소유권 취득일과 같은 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 결론은 0원입니다. 문제는 점유관계와 가격 검증입니다. 현황조사와 문건에는 실제 임차·점유 신고자 17명이 확인되지만, 상당수의 점유 부분이 “미상” 또는 “전부”로 기재돼 있습니다. 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 402호 점유자·열쇠 인도·퇴거 협의 대상은 입찰 전에 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 4층 402호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대-도시형·원룸형) · 대상면적 24.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 2020.06.26. 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,460,460,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.29 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인·점유자 분석 (실제 신고자 17명 · 보증기관 승계 0명)
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16 | 20,000,000원 / 600,000원 | 2024.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 미상 | 2020.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서현 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용성 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장난희 | 미상 | 2020.08.04 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 건물 전부 | 2020.07.17 | 130,000,000원 | 2024.07.08 | 없음 | 후순위 | 없음 |
가장 빠른 전입은 김하나의 2020.07.17.로, 말소기준일 2020.07.09.보다 8일 늦습니다. 김하나의 임차권등기 원문에는 보증금이 1차 130,000,000원, 2차 133,000,000원으로 기재돼 있지만, 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 나머지 점유자 역시 모두 말소기준 이후 전입이므로 현재 확인된 범위에서는 보증금 승계가 없습니다.
② 가격 비교 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 219,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,117,000원, 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수가 없으므로 권리분석상 실질취득액도 최저가와 같은 75,117,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 75,117,000원 | 0원 | 75,117,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 52,581,900원 | 0원 | 52,581,900원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 36,807,330원 | 0원 | 36,807,330원 |
그러나 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 단지의 최근 낙찰가도 없고, 매각률은 0.0%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,222,817,720원 중 예상배당은 73,364,894원이며, 미배당액은 2,149,452,826원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당에서 모두 소진되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영 전입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트 단지, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 1층 101호는 근린생활시설인 카페로, 나머지 호실은 공동주택 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 접한 평지의 세로장방형 토지이며, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 296.8㎡, 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 원룸형 다세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회이며, 최근 낙찰 실적이 없어 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 점유 부분이 “미상” 또는 “전부”인 신고자가 많습니다. 전입세대확인서·현황조사·매각물건명세서와 현장 확인을 통해 현재 점유자를 특정하세요.
- 김하나 임차권 원문 대조. 등기 원문에는 보증금 1차 130,000,000원, 2차 133,000,000원이 함께 표시돼 있습니다. 대항력은 없지만 계약 변경 내용과 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록상태. 등기된 임대의무·임대료 증액기준의 현재 적용 여부와 매각 후 행정처리를 확인하세요.
- 시세·수익 검증. 최근 실거래 기준이 없으므로 인근 원룸형 다세대 매매가, 보증금·월세, 공실률과 내부 수리비를 직접 조사해야 합니다.
- 명도비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 실제 점유자 퇴거 협의, 인도명령, 집행비용과 소요기간은 별도입니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·가스·수도 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 이후 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 권리 결론은 분명합니다. 2020.07.09. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 17명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·임차권도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 점유와 투자 리스크까지 사라지는 것은 아닙니다. 402호와의 관계가 불분명한 점유자가 많고, 소형 원룸형 다세대가 3회 유찰됐으며 현재 가격을 검증할 최근 실거래도 없습니다. 최저가 75,117,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 실제 점유자·명도비용·임대수익·공실·재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리는 소멸형, 현장과 환금성은 보수적으로. 이것이 이 물건의 결론입니다.
