부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 4층 401호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형입니다. 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 75,117,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 공동담보 근저당의 채권최고액이 1,680,000,000원이고, 현황조사상 여러 호수와 관련된 점유 기록이 함께 나타나기 때문에 본건 401호의 독립된 점유·명도 범위를 정확히 분리하는 작업이 선행돼야 합니다.

말소기준권리는 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 한지수의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙상 소멸

말소기준은 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이지만 공동담보목록 제2020-216호가 기재돼 있으므로, 이 금액을 401호 한 세대의 독립 채무로 단순 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 해 4월 임의경매가 개시됐습니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 인원 17명, 401호 특정은 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사기록에 나타난 실제 인원은 17명입니다. 이 가운데 본건 401호 전부로 명확히 특정되는 사람은 한지수 1명입니다. 송미경은 101호로 기재돼 있고, 나머지 15명은 범위가 미상 또는 전부로 표시돼 있어 이 기록들이 401호 점유와 직접 연결되는지는 원본 조사서로 구분해야 합니다.

한지수의 임대차계약일과 확정일자는 2022.08.30., 전입·점유개시는 2022.09.26.이며 보증금은 127,000,000원입니다. 말소기준일인 2020.07.09.보다 늦어 대항력은 없고, 2024.10.07. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 전액이 배당되지 않더라도 현재 판정상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 219,000,000원의 34.3%인 75,117,000원입니다. 그러나 라이크리더스는 동일면적 실거래 표본과 최근 낙찰사례가 확인되지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

채권 총액 2,222,817,720원 중 73,364,894원만 배당되고, 미배당액은 2,149,452,826원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 단독·공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 스톤타일 마감, 새시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 296.8㎡, 공시지가 2,039,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대이며 동일면적 실거래·낙찰사례가 확인되지 않아 매도가격과 환금기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자 특정. 한지수 외 조사된 16명의 기록이 본건과 어떤 관계인지 현황조사서 원본, 전입세대열람, 우편함과 현장 표시로 구분하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금·점유·확정일자가 미상인 기록이 많고 예상배당에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서와 관계기관 자료로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 채권최고액 1,680,000,000원은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 401호에 대응하는 실제 채권액과 배당권자를 확인하세요.
• 시세 재조사. 전용 24.53㎡와 유사한 광안동 다세대의 최근 거래, 보증부월세, 공실률과 수리비를 조사해 입찰가 상한을 정하세요.
• 명도비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 실제 점유자가 퇴거하지 않으면 인도명령·집행·협의 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 공동주택 공용부분 관리비와 전기·가스·수도 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구서와 채권계산서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 401호의 실제 상태다

이 사건은 말소기준 이후의 임차·점유 기록만 확인돼 계산상 보증금 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 표본이 없고, 조사된 17명 중 401호로 명확히 특정되는 사람은 한지수 1명뿐이며 나머지 기록의 호수 대응관계가 불분명합니다. 여기에 민간임대주택 등기와 공동담보 근저당까지 겹쳐 있습니다.

권리상 인수는 0원, 현장·명도·가격 검증은 필수. 감정가 대비 할인율에 바로 반응하기보다 401호의 실제 점유자와 임대수익, 유사 다세대 실거래, 민간임대주택 등기의 처리 여부를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.