부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 4층 404호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중인 물건입니다. 2020년 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 대상 면적은 24.53㎡입니다. 감정가 219,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 75,117,000원, 감정가의 34.3%입니다.
권리의 기준점은 2020.07.09. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이지만 공동담보목록 제2020-216호가 기재된 근저당이므로, 이 금액을 404호 한 세대의 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103194 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로46번길 20, 4층404호 (광안동, 라이크리더스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대·도시형 원룸형) · 24.53㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,460,460,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 준공 / 규모 | 2020.06.26 · 총 16세대 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차·점유관계 — 404호 특정 1명, 나머지는 호수 확인 필요
현황조사와 접수 문건에는 총 17명이 나타납니다. 이 가운데 404호로 명확히 특정되는 사람은 임차권등기를 마친 김민정이고, 송미경은 101호로 기재돼 있습니다. 나머지 15명은 점유 부분이 미상 또는 전부로 표시돼 있어 404호와의 실제 관련성을 현장에서 확인해야 합니다.
대항력 판단의 기준일은 2020.07.09.입니다. 가장 이른 전입일도 2020.07.17.로 말소기준보다 늦고, 김민정의 전입일도 2022.02.11.이므로 현재 확인된 전입자들은 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미경 | 101호 | 2024.02.16 | 20,000,000원 / 600,000원 | 2024.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동근 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다현 | 전부 | 2020.07.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 미상 | 2020.09.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민나레 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상현 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지현 | 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서현 | 미상 | 2020.09.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용성 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지수 | 전부 | 2022.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 미상 | 2020.07.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현우 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장난희 | 미상 | 2020.08.04 | 미상 | 2024.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현희 | 미상 | 2020.08.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지언 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 404호 건물전부 | 2022.02.11 | 135,000,000원 | 2024.03.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인은 크지만 시세 검증은 불가
라이크리더스는 16세대 규모이고 2020.06.26. 준공됐습니다. 대상 면적은 24.53㎡이나, 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 75,117,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0%로 나타납니다. 현재 물건도 세 차례 유찰됐으므로 할인 폭보다는 실제 임대수익, 공실 가능성, 점유 정리 비용, 동일 면적 매매사례를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,106원 |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 73,364,894원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 2,222,817,720원 중 채권자 배당액은 73,364,894원이고, 미배당액은 2,149,452,826원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로 아파트 단지, 단독·공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 296.8㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,039,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유자 확인. 김민정의 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장·관리 주체·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 호수 미상 전입자 분리. 현황조사 전입자 중 404호와 무관한 타 호실 전입자를 구분하고, ‘전부’ 표기의 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 등기의 매각 후 처리 상태를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 24.53㎡와 유사한 광안동 원룸형 다세대의 최근 거래·임대료·공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 1,680,000,000원은 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록 전체를 대조해야 합니다.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납과 점유자 이사 협의 비용을 실질취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차인은 없고, 김민정의 보증금 135,000,000원도 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 배당 계산상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 75,117,000원입니다.
그러나 권리 인수액이 0원이라는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없고, 세 차례 유찰됐으며, 현황조사 전입자 17명의 호실 관계도 정리가 필요합니다. 민간임대주택등기까지 함께 확인해야 하므로 권리 인수는 낮고, 현장 확인 부담은 높은 물건입니다. 결론은 가격만 보고 접근하지 말고 점유·시세·등기 원문 확인 후 판단입니다.
