부산지방법원 2024타경103194. 부산 수영구 광안동 라이크리더스 4층 403호입니다. 감정 이용상태에 따르면 이 건물은 1층 101호가 근린생활시설인 카페로 이용되고, 나머지 호실은 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다. 본건 403호는 소유자 장미영 명의이며, 2020.07.09. 소유권이전과 동시에 채권최고액 1,680,000,000원의 남부산농업협동조합 근저당이 설정됐습니다.

이 근저당은 공동담보목록 제2020-216호로 설정됐고, 2024.02.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 가압류 2건과 임의경매개시결정, 조현우의 주택임차권등기가 기입됐지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요

말소기준은 2020.07.09. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.28. 비엔케이캐피탈의 가압류, 2024.04.01. 임의경매개시결정, 2024.04.24. 조현우의 주택임차권, 2024.05.17. 부산행복신용협동조합의 가압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 기재 — 모두 말소기준 이후 전입

현황조사·문건접수·등기부 등에 기재된 인원은 총 17명입니다. 가장 이른 전입일도 말소기준일 2020.07.09.보다 늦어, 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 조현우는 등기부상 본건 403호의 건물전부를 임차범위로 특정하고 있으며, 나머지는 101호·미상·전부 등으로 기재 범위가 혼재하므로 본건과의 실제 점유 관계를 원문에서 대조해야 합니다.

② 가격·시장성 — 34.3%만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다

감정가는 219,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 75,117,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 할인 폭만 보면 커 보이지만, 본건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)

집행비용 1,752,106원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당에 배당됩니다. 총 채권액 2,222,817,720원 중 73,364,894원만 배당돼 2,149,452,826원이 미배당으로 남지만, 이 미배당 채권은 현재 가정상 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용. 1층 101호는 근린생활시설인 카페, 나머지 호실은 공동주택인 다세대·도시형 원룸형으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 스톤타일 마감, 새시 창호이며 승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지면적 296.8㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 서측 약 7미터, 북측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020.06.26. 준공된 16세대 규모의 다세대·원룸형 건물이며, 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 403호 점유자 특정. 조현우는 등기부상 본건 건물전부로 특정되지만, 다른 기재자는 101호·전부·미상으로 범위가 혼재합니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 호실별로 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 의무 관계를 관할기관에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 채권최고액 1,680,000,000원은 공동담보목록 제2020-216호로 설정됐습니다. 공동담보 부동산과 실제 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 사용하지 말고, 403호와 면적·층·이용형태가 유사한 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.27입니다. 진행·변경·취하·낙찰 여부와 다음 기일을 법원 원문에서 확인하세요.
• 배당 누락 항목. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금·배당요구종기·임차인 증빙을 다시 확인하세요.
• 명도 비용. 대항력과 별개로 실제 점유자가 다수이거나 호실 대응관계가 불명확하면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”

이 물건의 등기상 기준은 분명합니다. 2020.07.09. 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입과 가압류·임차권등기는 모두 그 이후이므로 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 선후만 놓고 보면 매수인이 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 실전 난도는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 17명이 기재돼 있고, 본건과 직접 일치하는 조현우 외에는 점유부분이 101호·전부·미상으로 혼재합니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당이 있으며, 동일 면적 실거래 비교값도 없습니다. 최저가가 75,117,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다거나 안전한 수익이 보장된다고 볼 수 없습니다.

권리상 금전 인수는 0원, 현장·행정·가격 확인은 필수. 본건은 할인율보다 403호의 실제 점유관계, 민간임대주택등기의 처리, 유사 원룸형 다세대의 실제 거래가격을 먼저 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.