수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대주택입니다. 권리구조의 기준점은 2020.02.10 설정된 중구농업협동조합의 근저당 채권최고액 1,080,000,000원입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합· 병점신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”과 “시장가격 대비 저렴함”은 전혀 같은 의미가 아닙니다. 특히 17세대 규모의 도시형생활주택이고 최근 낙찰가격도 확인되지 않아, 가격 판단은 현장 임대수요와 실제 매매호가를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층 201호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 4-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2020.02.10 근저당
말소기준권리보다 뒤에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2020.04.06 설정됐던 엔피씨주식회사의 전세권 80,000,000원은 2024.10.17 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 201호는 전입이 모두 말소기준 이후
본건 201호에서 확인되는 점유자는 김효경과 JIN TIEJUN입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.12.08로, 말소기준권리인 2020.02.10 근저당보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인 내용만 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효경 | 201호 | 2023.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| JIN TIEJUN | 201호 | 2023.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가는 96,000,000원, 현재 최저가는 67,200,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 47,040,000원(49%), 그다음은 32,927,999원(34.3%)입니다.
그러나 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 67,200,000원이 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인폭보다 실제 임대수익·공실 가능성·주변 원룸형 주택의 매매가격을 먼저 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 4,619,466,715원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있지만, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 샷시창입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측·북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대풍아트빌ll은 17세대, 2020.01.29 준공으로 확인됩니다. 도시형생활주택 원룸형이라는 용도 특성상 실거주 아파트와는 다른 임대수요·공실·환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계 재확인. 김효경·JIN TIEJUN의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 대항력 기준 재대조. 현재 확인 전입일 2023.12.08은 말소기준 2020.02.10보다 늦어 대항력은 없지만, 입찰 직전 주민등록·매각물건명세서를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 기재된 민간임대주택등기의 매각 이후 처리와 임대사업 관련 상태를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 현장 시세로 검증. 67,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 원룸형 도시형생활주택의 실제 매매·임대 조건을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 4,619,466,715원이라고 해서 이를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자 인도·명도 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리구조는 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당이 명확한 기준점입니다. 본건 201호 점유자 두 사람의 전입은 2023.12.08로 뒤에 들어왔고, 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재 최저가 67,200,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 더구나 원룸형 도시형생활주택은 임대수요와 공실, 개별 호실의 상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 현장 검증 후 결정”이 맞는 결론입니다.
