수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2020.02.10 설정된 중구농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸합니다.
403호의 직접 점유자로 확인되는 실제 임차인은 김종필 1명입니다. 확정일자는 2023.05.19, 전입신고는 2023.06.08이며 모두 말소기준권리인 2020.02.10보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없고, 예상배당에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 이계문 · 2020.02.10 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 403호 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2020.02.10 근저당권입니다. 장암농업협동조합의 628,084,968원 가압류, 달월신용협동조합의 2,776,972,147원 가압류, 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸합니다. 별도로 2022.11.30 민간임대주택등기가 등기돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 경매 후 처리 여부를 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
403호 임차인 분석
| 성명 | 호실 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종필 | 403호 | 2023.06.08 | 2023.05.19 | 미상 | 2025.11.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가 190,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단에 사용할 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리상 인수가 0원이어서 현재 회차의 실질취득은 약 133,000,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 133,000,000원 | 4,554,719,115원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 93,100,000원 | 4,594,032,915원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 65,169,999원 | 4,621,460,176원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 130,338,000원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당은 4,554,719,115원이지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용형태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 대풍아트빌ll은 17세대 규모입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 362.3㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 403호 임차관계 재확인. 김종필의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 우선변제·최우선변제 배당 범위는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 이후 처리 여부를 원문에서 대조하세요.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 133,000,000원은 감정가의 70%입니다. 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수를 분리. 채권자 미배당이 4,554,719,115원 발생해도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 매수인 승계는 다른 문제입니다.
- 원룸형 환금성 점검. 도시형생활주택(원룸형)이고 17세대 규모이므로 실제 매매가격과 임대수요를 응찰 전에 직접 확인하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 403호 김종필은 2023.06.08 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득은 약 133,000,000원입니다.
다만 여기서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 최저가이고, 시세와 직접 비교할 실거래 가격 근거는 없습니다. 게다가 민간임대주택등기가 존재하고 403호 보증금도 미상이라 입찰 전 서류 대조가 필요합니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 133,000,000원이 실제 원룸형 다세대 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
