수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 4층 405호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 말소기준권리는 2020.02.10 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
본건에서 임차인 쟁점은 김종언의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2024.05.11, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.05.16, 보증금은 50,000,000원입니다. 말소기준일 2020.02.10보다 뒤이므로 제공된 판정대로 대항력은 없고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 잔액을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층405호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 4-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
② 임차인 분석 — 김종언 임차권은 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종언 | 주택 전부 | 2024.05.16 | 2024.05.16 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김종언은 2026.01.27 임차권등기명령에 따라 을구 2번 주택임차권을 등기했고, 배당요구도 2025.11.03 접수돼 있습니다. 하지만 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 제공된 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로, 실제 배당 가능액은 매각물건명세서와 배당요구·소액임차인 요건을 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않고, 대풍아트빌ll의 거래 통계에서도 최근 낙찰금액과 낙찰일이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다.
건물은 2020.01.29 사용승인된 17세대 규모이고, 감정평가상 원룸형 도시형생활주택입니다. 이런 소규모 다세대·원룸형은 아파트처럼 단지 내 동일 평형 거래가 충분하지 않을 수 있으므로, 실제 응찰가를 정할 때는 본건 전용면적과 유사한 인근 실거래를 별도로 대조하는 절차가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 4,685,057,115원 중 채권자 배당액은 66,277,800원, 미배당액은 4,618,779,315원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 4,618,779,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 4,638,782,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 4,652,784,994원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 선순위 채권의 미배당을 매수인이 떠안는 문제가 아니라, 소규모 다세대·원룸형 물건을 어느 가격에 취득해야 환금성과 수익성이 확보되는지에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 있고, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 샷시창입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 다세대·원룸형 물건으로, 동일 단지 실거래 비교자료가 확인되지 않아 아파트식 단지 시세 판단은 곤란합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김종언의 보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2024.05.11, 전입·점유·확정일자 2024.05.16 및 배당요구 2025.11.03을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세를 별도로 검증. 감정가 97,000,000원과 최저가 67,900,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 전용 23.52㎡와 유사한 인근 다세대·도시형생활주택 실거래를 확인하세요.
- 환금성 점검. 17세대 소규모 원룸형 물건이므로 임대수요, 공실, 매도기간을 가격보다 먼저 점검하는 편이 안전합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비, 실제 호실 사용상태를 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김종언의 전입·확정일자는 2024.05.16이어서 대항력이 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류와 임차권등기는 매각 소멸 판정입니다.
그러나 현재 최저가 67,900,000원에서는 집행비용을 뺀 매각대금이 사실상 선순위 근저당 배당에 모두 소진되고, 총 미배당액은 4,618,779,315원에 달합니다. 이 거대한 미배당액 자체를 매수인이 승계하는 것은 아니지만, 채권구조가 복잡하고 여유 배당이 없는 사건이라는 점은 분명합니다. 더 중요한 것은 비교 실거래 자료가 없다는 점입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보지 말고, 소규모 다세대·원룸형의 환금성과 실제 인근 거래가격까지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 물건의 결론입니다.
