수원지방법원 2025타경792. 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대입니다. 등기상 소유자는 이계문이며 2020.02.10. 소유권보존과 같은 날 중구농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년에 뒤따른 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
근저당 채권최고액은 공동담보목록 제2020-44호에 연결돼 있어 그 금액을 이 203호 하나의 독립 채무액으로 해석하면 곤란합니다. 이번 경매의 청구액은 939,599,018원이고, 현재 최저매각가 70,700,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층 203호 · 도로명 경기도 시흥시 시화호수전원2길 4-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 돌붙임 · 샷시창 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 2020.02.10. 을구 1번 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.02.10. 접수된 중구농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2025.03.26. 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 2025.04.24. 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 2025.05.07. 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 203호 임차·점유 — 전입 2명 모두 대항력 없음
현황조사상 본건 203호에는 HUANG JINSHI와 JIANG HURAN이 모두 2023.08.01. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준일 2020.02.10.보다 뒤이므로 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 203호의 실제 전입 신고자는 2명입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HUANG JINSHI | 203호 | 2023.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIANG HURAN | 203호 | 2023.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입자 모두 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 70,700,000원, 감정가의 70%입니다. 권리분석상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 70,700,000원입니다.
하지만 동일 면적의 최신 실거래 가격과 최근 12개월 평균을 대조할 수 있는 거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 다세대·원룸형 물건은 실제 응찰 전에 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 대조해 현재 70,700,000원의 시장 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 4,685,057,115원, 채권자 예상배당 합계는 69,027,400원, 미배당은 4,616,029,715원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미회수만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 4,616,029,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 4,636,857,935원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 4,651,437,689원 | 0원 |
신청채권자 중구농업협동조합의 청구액은 939,599,018원이고 현재 회차 예상배당은 69,027,400원으로 채권이 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자는 충족되지 않지만, 이는 채권자의 미회수 문제이며 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 돌붙임, 창호는 샷시창이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 362.3㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 점유 재확인. HUANG JINSHI·JIANG HURAN의 실제 점유 상태와 임대차계약서를 확인해 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최종 대조하세요.
- 대항력 기준일. 두 전입자의 전입일 2023.08.01.은 말소기준 2020.02.10. 이후입니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되면 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 등기 원문과 관련 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 70,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 주의. 중구농업협동조합 근저당 채권최고액 1,080,000,000원은 공동담보목록 제2020-44호에 연결돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 보류”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 본건 203호에 전입한 HUANG JINSHI와 JIANG HURAN도 2023.08.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘좋은 가격’을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 70,700,000원은 감정가 101,000,000원의 70%까지 내려왔지만 최신 실거래와의 직접 비교가 없어 시세 대비 우위는 확인되지 않았습니다. 여기에 203호 전입자들의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상이고 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유·임대 관련 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
