수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 3층 305호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 97,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실 305호에는 임서윤이 2021.07.12. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.02.10.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 우선변제 관계와 배당액을 금액으로 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 대항력이 없는 후순위 점유자이므로 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다. 2025년에 설정된 세 건의 가압류와 2025.08.21.의 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 대상 305호 점유자 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임서윤 | 305호 | 2021.07.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
305호 임서윤의 전입은 말소기준권리보다 약정상·등기상 기준일이 늦고, 조사 결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없습니다. 반대로 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 가능 금액은 미상으로 남겨두는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%이지, 시세 70%가 아니다
감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 67,900,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 47,530,000원(감정가 49%), 그다음은 33,270,999원(감정가 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 동일 조건의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인돼 있지 않습니다. 따라서 67,900,000원을 “시세보다 저렴하다”, “싸다”라고 표현할 근거가 없습니다. 30% 하락한 것은 감정가 대비 숫자일 뿐이고, 실제 시장가격 대비 할인폭은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,900,000원 가정 시 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 4,618,779,315원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 부동산 정보상 대풍아트빌ll은 총 17세대로 표시돼 있으며 2020.01.29. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 임대차 원문 확인. 임서윤의 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 의무 승계 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 67,900,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 실제 거래가 없이는 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 4,618,779,315원의 미배당이 발생하는 계산이지만, 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항을 입찰 전 확인하세요.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 가장 큰 장점은 말소기준권리와 대상 호실 점유자의 선후관계가 명확하다는 점입니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 기준이고, 305호 임서윤의 전입은 2021.07.12.로 후순위라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류도 매각으로 소멸하며 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 비교적 단순하다고 해서 가격까지 자동으로 좋은 것은 아닙니다. 최저가 67,900,000원은 감정가 97,000,000원의 70%지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 결론 낼 근거가 없습니다. 보증금·우선변제 미상과 민간임대주택등기 확인까지 마친 뒤 실제 거래가격을 대조하는 것이 순서입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 67,900,000원이 감정가보다 얼마나 낮은지가 아니라 실제 시장가격보다 얼마나 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
