수원지방법원 2025타경792. 경기도 시흥시 정왕동 2748 ‘대풍아트빌2’ 3층302호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 98,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당으로, 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이후 장암농업협동조합, 달월신용협동조합, 병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건에서는 가격을 별도로 봐야 합니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 단지 거래 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 이번 회차의 핵심은 할인율 자체보다 원룸형 다세대의 실제 임대수익·공실·보증금과 주변 거래가격을 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상면적 | 22.96㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 외벽 돌붙임 마감 · 샷시창 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 열람 | 2026.08.26 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 장암농업협동조합 628,084,968원, 달월신용협동조합 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 200,000,000원의 가압류와 2025.08.21. 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현황조사 전입자 — 모두 말소기준일 이후
현황조사에서 확인된 전입자는 아래와 같습니다. 이들 전입일은 모두 2020.02.10. 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 일부는 배당요구를 접수했습니다. 또한 아래 전입 호수에는 경매 대상인 302호가 포함돼 있지 않습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효경 | 201호 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| JIN TIEJUN | 201호 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 김성겸 | 202호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| HUANG JINSHI | 203호 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| JIANG HURAN | 203호 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 진충원 | 204호 | 2023.05.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.10 |
| 전형준 | 206호 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 김채윤 | 206호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 장철순 | 304호 | 2020.02.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.10.10 |
| 임서윤 | 305호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 홍성욱 | 306호 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.26 |
| 박성수 | 401호 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.15 |
| 임영섭 | 402호 | 2023.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 김종필 | 403호 | 2023.06.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| CUI BAIMEI | 404호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
| 김종언 | 405호 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 감정가 98,000,000원의 70%인 68,600,000원입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 단지 정보에는 17세대, 2020.01.29. 사용승인, 대상면적 22.96㎡가 표시돼 있으나 면적 매칭은 되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서 68,600,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 입찰가를 정하려면 같은 정왕동 원룸형 다세대와 해당 건물의 임대조건, 공실률, 보증금 수준 및 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,685,057,115원 중 66,965,200원이 배당되고 미배당액은 4,618,091,915원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 4,618,091,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 4,638,301,475원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 4,652,448,167원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 사건의 청구액 939,599,018원도 각 시나리오에서 전액 변제되지 않는 구조입니다. 이는 후순위 채권의 미배당 문제이지, 데이터상 매수인에게 그 채무가 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 “시화나래초중학교” 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로3류와 접합니다. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 362.3㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 단지. 대풍아트빌ll은 17세대이며 사용승인일은 2020.01.29.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유 확인. 현황조사 전입 명단의 호수에는 302호가 없고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 보증금 확인. 현황조사 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준일 이후 전입으로 없다고 정리돼 있지만 배당관계 확인을 위해 원문을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력을 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 같은 지역·같은 원룸형 다세대의 최근 거래와 임대조건을 대조하세요.
- 원룸 수익성. 실제 월세·보증금·공실 여부가 확인되지 않으므로 수익형 접근이라면 임대수익을 별도로 산정해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 해당 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 전입자도 전부 기준일 이후 전입으로 데이터상 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이것이 곧 현재 가격이 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%인 68,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 가격 추세가 없어 시장가격 대비 할인폭을 검증할 수 없습니다. 더구나 대상은 원룸형 도시형생활주택이고 임대관계가 미상이며 민간임대주택등기도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있으나, 가격과 실제 점유·임대관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현재 회차의 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하기보다 302호의 실제 점유와 주변 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
