수원지방법원 2025타경792. 대상은 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 2층 205호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 감정가는 97,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 배당계산에서는 매각대금 67,900,000원 중 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 전체 채권액에 비해 매각대금이 크게 부족하지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아니며 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상면적 | 23.52㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.02.10. 접수된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 채무자는 이계문입니다. 이후 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원 및 2025.08.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 205호와 다른 호수 구분이 핵심
현황조사에는 여러 전입자가 확인되지만, 기록된 점유 부분은 201호·202호·203호·204호·206호 및 3·4층 다른 호수입니다. 매각대상인 205호로 기재된 전입자는 없습니다. 아래 전입자들은 모두 전입일이 2020.02.10. 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효경 | 201호 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| JIN TIEJUN | 201호 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 김성겸 | 202호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| HUANG JINSHI | 203호 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| JIANG HURAN | 203호 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 진충원 | 204호 | 2023.05.18 | 없음 | 미상 | 2025.11.10 |
| 전형준 | 206호 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 김채윤 | 206호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 장철순 | 304호 | 2020.02.18 | 없음 | 미상 | 2025.10.10 |
| 임서윤 | 305호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 홍성욱 | 306호 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 2025.09.26 |
| 박성수 | 401호 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 2025.09.15 |
| 임영섭 | 402호 | 2023.06.23 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 김종필 | 403호 | 2023.06.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| CUI BAIMEI | 404호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 김종언 | 405호 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 97,000,000원이고 현재 최저가는 67,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰이라는 할인 폭만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
단지 정보는 대풍아트빌ll, 총 17세대, 사용승인일 2020.01.29.이며 대상 면적은 23.52㎡입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 실거래 가격자료가 없는 만큼 이번 회차의 핵심은 권리보다 실제 매매·임대수요와 주변 원룸형 다세대 가격을 입찰 전에 별도로 확인하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 4,685,057,115원 중 66,277,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,618,779,315원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권부족은 계속된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 4,618,779,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 4,638,782,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 4,652,784,994원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 낙찰대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권부족 규모 자체를 낙찰자의 추가 부담으로 오해할 필요는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 362.3㎡, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 205호 점유 재확인. 현황조사 전입자 명단은 모두 다른 호수로 표시돼 있으므로, 매각기일 전 205호의 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 여부를 최신 등기사항 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%만 보고 응찰하지 말고 대상과 면적·형태가 유사한 원룸형 다세대의 최근 거래를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이므로 실제 보증금·월세 수준과 공실 가능성을 확인하세요.
- 토지거래 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항을 입찰 전 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액이므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 등장하는 전입자들도 모두 205호가 아닌 다른 호수로 표시돼 있고, 현재 배당계산상 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰돼 67,900,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료 없이 이 금액을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 통과 가능성이 높지만, 가격은 주변 원룸형 다세대의 실제 거래와 임대수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
