수원지방법원 2025타경792. 시흥 정왕동 대풍아트빌2 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 103,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 72,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당의 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2020-44호가 함께 기재돼 있습니다.
본건에서 가장 눈에 띄는 것은 진충원의 90,000,000원 임차권입니다. 임대차계약일은 2023.04.20., 전입·점유개시는 2023.05.18.이고, 2026.02.20. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 한때 확정일자가 2025.10.13.으로 기재됐지만 2026.04.30. 경정등기로 확정일자 2023.04.20.로 정정됐습니다. 그러나 전입일 자체가 말소기준권리인 2020.02.10.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 4-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 · 본건 2층 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.02.10. 근저당
말소기준권리는 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2025년 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류 3건과 2025.08.21. 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 진충원의 임차권등기도 말소기준권리 이후 권리로 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 9,000만원이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진충원 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.18. | 2023.04.20. 2026.04.30. 경정 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
진충원은 2025.11.10. 배당요구를 했고, 임차권등기는 2026.02.20. 접수됐습니다. 보증금은 현재 최저가 72,100,000원을 웃도는 90,000,000원이지만, 이 사건에서는 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만으로 매수인 인수가 발생하지 않습니다. 전입일 2023.05.18.이 말소기준권리 2020.02.10.보다 늦어 제공된 판정이 대항력 없음이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원이기 때문입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 50,470,000원(49%), 3회 유찰 시 35,329,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 4,614,654,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 4,635,895,575원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 4,650,764,037원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 중구농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액 4,685,057,115원 중 4,614,654,915원이 미배당으로 남지만, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡, 토지면적은 362.3㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진충원 임차권 재확인. 보증금 90,000,000원, 계약 2023.04.20., 전입·점유 2023.05.18., 배당요구 2025.11.10., 임차권등기 2026.02.20.을 원본과 대조하세요.
- 확정일자 경정 확인. 2026.04.30. 경정등기로 확정일자가 2023.04.20.으로 정정된 점을 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 임대 관련 의무 관계를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 70%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 정왕동 원룸형 다세대와 같은 건물 유사 호실의 최근 거래를 대조하세요.
- 토지거래허가구역. 해당 토지가 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 체납·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 추가 부담 가능성을 원본에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수 구조가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 103,000,000원에서 72,100,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율보다 권리의 순서입니다. 진충원의 보증금은 90,000,000원으로 최저가보다 크지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 이 사건을 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 인수형으로 해석해서는 안 됩니다.
반대로 가격은 쉽게 합격점을 줄 수 없습니다. 최근 실거래와 비교되지 않은 상태에서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 말할 근거가 없고, 17세대 규모의 도시형생활주택(원룸형)이라는 특성, 민간임대주택 등기까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리상 금액 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 2026.09.03. 입찰 전 실제 시세와 민간임대주택 관련 원본 확인이 승부처입니다.
