수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 3층303호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 70,700,000원으로 감정가 101,000,000원의 70%이고, 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 출발점은 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합· 병점신용협동조합의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

배당표에서도 현재 최저가 70,700,000원을 전제로 집행비용 1,672,600원을 먼저 공제한 뒤 중구농업협동조합에 69,027,400원이 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,685,057,115원에 비해 매각대금이 크게 부족하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.02.10. 접수된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다. 이후 2025년에 설정된 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유 조사 — 전입일은 모두 말소기준 이후

현황조사와 문건접수에서 확인되는 점유자는 16명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2020.02.10.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 또한 아래 조사 대상 호수는 201호·202호·203호·204호·206호·304호·305호·306호·401호·402호·403호·404호·405호이며, 본건 303호로 표시된 점유자는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족

현재 최저가 70,700,000원은 감정가 101,000,000원의 70%입니다. 다만 가격 메리트 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격과의 비교입니다. 대풍아트빌ll은 17세대 규모이고 2020.01.29. 준공으로 표시돼 있으나, 본건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 70%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 금물입니다.

특히 감정평가상 본건은 일반 아파트가 아니라 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 원룸형 다세대의 임대수요·공실·재매각 수요를 별도로 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)

총 채권액 4,685,057,115원 중 69,027,400원이 배당되고 미배당액은 4,616,029,715원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 있고, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 362.3㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로3류와 접합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 대풍아트빌ll은 17세대 규모이며 감정평가상 본건은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없어 재매각 가격 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 실제 점유 확인. 조사된 16명은 303호가 아닌 다른 호수로 표시됩니다. 현장과 매각물건명세서에서 본건의 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 보완. 조사 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 전입일 기준으로 없다고 분류되지만 배당관계는 원본 서류와 대조가 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2019.08.26. 등록을 원인으로 2022.11.30. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 매수 후 효과를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 70,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 원룸형 다세대의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 채권최고액 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개

이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 점유자 16명 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 분류돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 투자 판단을 권리만으로 끝내기는 어렵습니다. 본건은 17세대 규모의 다세대이자 원룸형 도시형생활주택이고, 현재 최저가와 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택 관련 등기와 본건 303호의 실제 점유 상태를 추가로 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현황은 추가 검증”입니다. 감정가 70%라는 할인율 자체보다 실제 시장에서 70,700,000원이 적정한지가 입찰의 핵심입니다.