수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 3층 304호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 말소기준권리는 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 304호에는 장철순이 2020.02.18. 전입했고 2025.10.10. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.02.10.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 범위는 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.02.10.
② 본건 304호 점유자 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장철순 | 304호 | 2020.02.18 | 미상 | 미상 | 2025.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
현황조사에는 건물의 다른 호실 전입자도 함께 확인되지만, 본건 304호와 일치하는 점유자는 장철순 1명입니다. 장철순의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 보증금이 밝혀지지 않은 점은 배당관계 확인 사항이지 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 근거는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적을 직접 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 단지 정보는 17세대, 사용승인일 2020.01.29.이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 70,402,200원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 중구농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 4,614,654,915원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다.
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 있고, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 362.3㎡, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유관계 재확인. 장철순의 전입일은 2020.02.18.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 등기의 매각 후 처리와 임대 관련 의무를 원문에서 확인하세요.
- 가격 상한을 별도로 설정. 72,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증하세요.
- 공동담보 관계 확인. 중구농업협동조합 근저당은 채권최고액 1,080,000,000원이고 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있으므로 배당관계를 원등기와 함께 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 4,614,654,915원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 적용 여부와 입찰 후 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 “미배당이 크다 = 매수인이 떠안는다”가 아니라는 점입니다. 본건 304호 점유자 장철순은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
반면 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰돼 최저가가 72,100,000원까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가의 70%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 여기에 도시형생활주택(원룸형), 17세대 규모, 민간임대주택등기와 보증금·확정일자 미상 점유자가 확인되므로 종합적으로는 권리 인수는 낮지만 가격·서류 확인을 남겨둔 보수적 접근이 맞습니다.
