수원지방법원 2025타경792. 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 96,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 경매개시결정, 그리고 이대성·박성수의 주택임차권등기가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 두 임차권자는 전입일도 각각 2020.02.12., 2025.02.11.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 돌붙임 · 샷시창 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 임차인·임차권 — 본건 401호는 두 임차권을 확인
본건 401호에는 등기부와 매각물건명세서 등에서 확인되는 이대성·박성수의 주택임차권이 있습니다. 두 사람 모두 말소기준권리인 2020.02.10.보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
| 임차인 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대성 | 주택 전부 | 2020.02.12 | 2020.02.13 | 63,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성수 | 전유부분 전부 | 2025.02.11 | 2025.02.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이대성은 2025.07.18. 배당요구가 확인되고, 박성수는 2025.09.15. 배당요구가 확인됩니다. 대항력이 없으므로 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 배당 계산 역시 매수인 인수액 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 67,200,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않고, 거래면적 일치 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,685,057,115원 중 현재 가정 배당액은 65,590,400원이며, 미배당액은 4,619,466,715원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 있고, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 17세대 규모의 도시형생활주택(원룸형)이라 아파트형 대단지와는 수요층이 다릅니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 환금성은 현장 시세조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 이대성·박성수 임차권등기의 현재 점유·퇴거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 이대성 보증금 63,000,000원, 박성수 보증금 50,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 최저가 67,200,000원이 감정가의 70%라는 것만으로 저가 판단을 하지 말고, 정왕동 인근 원룸형 다세대의 실제 거래·매물 가격을 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 가격과 낙찰 가능성을 함께 비교하세요.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 말소기준은 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당입니다. 이대성은 2020.02.12., 박성수는 2025.02.11. 전입해 모두 기준권리보다 늦고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 가격은 아직 판단을 끝낼 수 없습니다. 96,000,000원에서 한 번 유찰돼 67,200,000원이 됐지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 도시형생활주택(원룸형)이라는 용도와 임대관계 미상까지 겹칩니다. 결론은 권리 확인은 통과, 가격 판단은 보류. 401호 점유관계와 현장 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
