수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2020.02.10. 중구농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 그 뒤에 설정된 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰된 68,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 권리와 가격을 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상 면적 | 22.96㎡ |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
말소기준은 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류 3건과 2025.08.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.11.30. 등기된 민간임대주택등기는 등기 내용상 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 — 402호 임영섭 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임영섭 | 402호 · 주거 | 2023.06.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
402호 임영섭의 전입일은 2023.06.23.으로 말소기준일인 2020.02.10.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 최우선변제 가능 금액이나 실제 배당요구 관계는 매각물건명세서와 임대차 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 하지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가 68,600,000원은 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 48,020,000원, 세 번째 회차는 33,614,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 해당 단지 자료에서 최근 낙찰금액은 확인되지 않고, 대상 면적 22.96㎡에 대한 직접적인 실거래 비교값도 제시되어 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 66,965,200원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고 후순위 가압류는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 전체 채권 기준 미배당액은 4,618,091,915원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 362.3㎡, 공시지가 1,130,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대풍아트빌ll은 17세대, 2020.01.29. 준공으로 확인되며 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 임대차 재확인. 임영섭의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원문 기준으로 확인하세요.
- 실거래 비교. 감정가 70%라는 숫자보다 대상 22.96㎡와 실제로 비교할 수 있는 원룸형 다세대 거래가격을 먼저 확인하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 402호는 임영섭의 주거 점유가 조사되어 있으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건의 강점은 권리 순서가 비교적 명확하다는 데 있습니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 402호 임영섭도 2023.06.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 감정가 98,000,000원이 한 차례 유찰되어 68,600,000원까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 접근 가능, 가격은 추가 검증 후 결정”이 맞습니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가격과의 차이를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
