68,600,000원
수원지방법원 2025타경792. 경기도 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2020.02.10. 설정된 중구농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실인 202호에는 김성겸이 2023.10.10. 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리인 2020.02.10.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 건물에는 다른 호실 전입자도 다수 조사돼 있으므로 대상 202호와 타 호실 점유관계를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 돌붙임 · 샷시창 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 중구농업협동조합 근저당의 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 939,599,018원입니다.
② 점유·임차 현황 — 대상 202호는 김성겸 1명
현황조사 등에 확인된 전입자는 건물 여러 호실에 분포합니다. 경매 대상 202호와 직접 연결되는 전입자는 김성겸 1명이며, 나머지는 201·203·204·206·304·305·306·401·402·403·404·405호 등 다른 호실 전입자입니다. 아래 전입일은 모두 2020.02.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효경 | 201호 | 2023-12-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN TIEJUN | 201호 | 2023-12-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성겸 | 202호 | 2023-10-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG JINSHI | 203호 | 2023-08-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIANG HURAN | 203호 | 2023-08-01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진충원 | 204호 | 2023-05-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전형준 | 206호 | 2024-03-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채윤 | 206호 | 2024-04-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장철순 | 304호 | 2020-02-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임서윤 | 305호 | 2021-07-12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성욱 | 306호 | 2024-11-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성수 | 401호 | 2025-02-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영섭 | 402호 | 2023-06-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종필 | 403호 | 2023-06-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI BAIMEI | 404호 | 2024-04-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종언 | 405호 | 2024-05-16 | 없음 | 미상 | 없음 |
진충원은 2025.11.10., 장철순은 2025.10.10., 홍성욱은 2025.09.26., 박성수는 2025.09.15. 배당요구가 접수돼 있습니다. 대상 202호 김성겸은 보증금·확정일자가 확인되지 않았으나 전입 자체가 말소기준권리 후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 별개
감정가는 98,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 68,600,000원입니다.
그러나 이 물건은 동일 조건의 최근 실거래 금액이 확인돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하면 안 됩니다. 가격 판단은 실제 인근·유사 물건 거래와 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,634,800원과 중구농업협동조합 66,965,200원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 전체 채권 기준 미배당은 4,618,091,915원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 대풍아트빌ll은 총 17세대이며 사용승인일은 2020.01.29.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상호 점유 재확인. 202호 김성겸의 전입일은 2023.10.10.으로 대항력 없음이나, 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 타 호실 전입자와 구분. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 함께 확인되므로 202호와 다른 호실을 혼동하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기 원본과 매각조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근·유사 도시형생활주택 실거래와 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당권에 66,965,200원만 배당되고 가압류권자에게는 배당이 없어 채권 미배당 규모가 큽니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 자료에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가와 시세 할인은 같은 말이 아니다”
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 경매 대상 202호의 김성겸은 2023.10.10. 전입해 말소기준보다 늦습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 98,000,000원에서 한 차례 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔다는 것은 감정가 대비 70%라는 뜻이지, 시장가격의 70%라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 결론내리기보다는 대상호 점유관계, 민간임대주택등기, 실제 인근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 추가 검증. 이 사건의 핵심은 이 두 문장을 분리해 보는 것입니다.
