수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이며 2020.02.10. 소유권보존과 함께 중구농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025년에 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025.08.21. 중구농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 매각대금 67,900,000원으로는 선순위 근저당조차 전액 배당되지 못하지만, 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 돌붙임 · 샷시창 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 2025년의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 현재 예상배당에서는 집행비용을 제외한 66,277,800원만 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.
② 404호 점유·임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI BAIMEI | 404호 | 2024.04.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 404호에는 현황조사상 CUI BAIMEI가 2024.04.03. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준일인 2020.02.10.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 전입관계만으로는 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약 내용은 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며 다음 시나리오는 47,530,000원(49%), 그 다음은 33,270,999원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건에 대해 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 대풍아트빌ll의 거래 통계에도 최근 낙찰금액·낙찰일이 없고, 비교 면적 역시 본건과 일치한다고 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 반드시 동일 건물 또는 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 거래와 추가 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 2. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,277,800원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,685,057,115원 중 채권자 배당액은 66,277,800원, 미배당액은 4,618,779,315원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제 확인. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 임대차 원본 확인. CUI BAIMEI의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 등기된 민간임대주택 관련 문구가 매각 후 어떤 효력을 갖는지 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 대조. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 최신 실거래가가 없으므로, 동일 건물·인근 원룸형 다세대의 최신 거래가와 반드시 비교하세요.
- 명도 확인. 현황조사상 404호 전입자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 선순위 근저당 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 민간임대주택등기는 확인”
이 물건의 금전권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.10. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 404호 전입자도 2024.04.03. 전입으로 후순위라 대항력은 없으며 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지는 별개로 봐야 합니다. 첫째, 등기된 민간임대주택 관련 의무의 매각 후 처리를 확인해야 합니다. 둘째, 67,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 할 근거는 없습니다. 직접 비교 가능한 최신 실거래가가 없는 만큼, 권리는 통과 가능하지만 가격은 현장 시세를 확인한 뒤 결정하는 접근이 적절합니다.
