수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 3층 306호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 2020.02.10 중구농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합· 병점신용협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰된 67,900,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건에 대해서는 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 가격 메리트 여부는 별도 시세 확인 전까지 유보하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상 면적 | 23.52㎡ |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당권입니다. 장암농업협동조합의 628,084,968원 가압류, 달월신용협동조합의 2,776,972,147원 가압류, 병점신용협동조합의 200,000,000원 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 확인 — 306호 전입은 말소기준보다 늦다
현황조사에 기재된 점유자는 총 16명이며, 이 사건 목적물인 306호에 기재된 점유자는 홍성욱 1명입니다. 홍성욱의 전입일은 2024.11.25로 말소기준일 2020.02.10보다 늦고, 배당요구는 2025.09.26 접수되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효경 | 201호 | 2023.12.08 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN TIEJUN | 201호 | 2023.12.08 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성겸 | 202호 | 2023.10.10 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HUANG JINSHI | 203호 | 2023.08.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG HURAN | 203호 | 2023.08.01 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진충원 | 204호 | 2023.05.18 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전형준 | 206호 | 2024.03.25 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채윤 | 206호 | 2024.04.03 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장철순 | 304호 | 2020.02.18 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임서윤 | 305호 | 2021.07.12 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성욱 | 306호 | 2024.11.25 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성수 | 401호 | 2025.02.11 | 2025.09.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임영섭 | 402호 | 2023.06.23 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종필 | 403호 | 2023.06.08 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI BAIMEI | 404호 | 2024.04.03 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종언 | 405호 | 2024.05.16 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
대풍아트빌ll은 17세대, 2020.01.29 사용승인된 건물로 기재되어 있습니다. 현재 물건은 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 67,900,000원으로 내려왔습니다. 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수도 1.0회입니다.
다만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 67,900,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”은 확인할 수 있어도, “시세 대비 30% 할인”이라고 바꿔 말해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 중구농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 4,618,779,315원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 시화나래초중학교 동측 근거리에 있고, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 306호 점유 확인. 홍성욱의 현재 실제 점유 여부와 명도 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 홍성욱의 보증금·확정일자 및 배당요구 관련 서류를 매각물건명세서와 문건접수 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 등기·행정 등록 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 97,000,000원과 최저가 67,900,000원의 차이만 보지 말고 정왕동 유사 원룸형 다세대의 실제 거래·임대 수준과 대조하세요.
- 관리비·세금. 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.02.10 근저당이 말소기준이고, 목적물 306호 점유자 홍성욱의 전입은 2024.11.25로 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 별도의 검증이 필요합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 67,900,000원을 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 시세 확인을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
