수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 96,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 67,200,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 출발점은 2020.02.10 설정된 중구농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸하니 끝”이라고 보기보다, 301호 자체의 점유관계와 민간임대주택등기의 효력 확인이 중요합니다. 현황조사상 16명이 확인되지만 호실은 201·202·203·204·206·304·305·306·401·402·403·404·405호로, 301호로 기재된 사람은 없습니다. 따라서 다른 호실의 전입자들을 301호 임차인으로 합산하거나 보증금 인수 위험으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 4-1(정왕동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 돌붙임 · 샷시창 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 939,599,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준권리는 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 그 뒤인 2025년에 설정된 세 건의 가압류와 2025.08.21 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 67,200,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 16명 모두 타호실, 대항력은 없음
현황조사에 기재된 사람은 모두 보증기관이나 대위승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류된 16명입니다. 보증기관·대위승계에 따른 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 이 16명의 호실은 모두 301호가 아니며, 전입일도 모두 2020.02.10 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효경 | 201호 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| JIN TIEJUN | 201호 | 2023.12.08 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김성겸 | 202호 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| HUANG JINSHI | 203호 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| JIANG HURAN | 203호 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 진충원 | 204호 | 2023.05.18 | 없음 | 미상 | 2025.11.10 | 없음 |
| 전형준 | 206호 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김채윤 | 206호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 장철순 | 304호 | 2020.02.18 | 없음 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 |
| 임서윤 | 305호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 홍성욱 | 306호 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 |
| 박성수 | 401호 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 2025.09.15 | 없음 |
| 임영섭 | 402호 | 2023.06.23 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김종필 | 403호 | 2023.06.08 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| CUI BAIMEI | 404호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
| 김종언 | 405호 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | — | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가 96,000,000원의 70%입니다. 그러나 이것은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않기 때문에, 67,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 “1회 유찰돼 30% 싸졌다”거나 “감정가의 70%이므로 가격 메리트가 있다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 매수인의 금전상 실질취득액은 현재 회차 기준 67,200,000원이지만, 이를 비교할 신뢰도 있는 실거래 기준값이 없으므로 가격 평가는 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 중구농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 4,685,057,115원 중 65,590,400원이 배당돼 미배당액은 4,619,466,715원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 4,619,466,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 4,639,263,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 4,653,121,820원 | 0원 |
유찰 횟수가 늘어날수록 매각가격은 67,200,000원 → 47,040,000원 → 32,927,999원으로 내려갑니다. 하지만 이는 시세보다 싸진다는 의미가 아니라 감정가 대비 최저가가 내려간다는 뜻입니다. 비교 가능한 최근 거래가 없으므로 어느 회차부터 시장가 대비 가격 우위가 생기는지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초중학교 동측 근거리에 소재하며, 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 362.3㎡, 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로3류와 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. 현황조사 명단 16명은 모두 다른 호실입니다. 301호의 실제 점유자·열쇠 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 등기의 매각 후 효력과 임대사업자 관련 의무를 매각물건명세서·등기 원문으로 확인하세요.
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 67,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 또는 유사 면적의 최신 거래가격과 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 보증금 혼동 금지. 현황조사 16명은 모두 301호 외 호실이며 보증금도 확인되지 않습니다. 이들의 보증금을 301호 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 등장하는 16명도 전부 그 이후 전입이며 보증기관·대위승계 신고가 아니므로, 현재 배당 시나리오상 매수인 금전 인수는 0원입니다.
그렇다고 바로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 첫째, 현황조사 명단이 모두 다른 호실이라 301호 자체 점유가 명확하지 않습니다. 둘째, 갑구의 민간임대주택등기는 입찰 전 효력 확인이 필요합니다. 셋째, 가장 중요한 가격 측면에서 최근 실거래 비교값이 없어 현재 67,200,000원이 시장가보다 싼지 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 하지만 점유·민간임대등기·시세 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 C등급 물건”입니다.
