수원지방법원 2025타경792. 시흥시 정왕동 대풍아트빌2 2층 206호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 말소기준은 2020.02.10 설정된 중구농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있습니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 실무 확인이 필요한 부분은 점유입니다. 206호에는 전형준과 김채윤이 각각 2024.03.25, 2024.04.03 전입한 것으로 확인됩니다. 둘 다 2020.02.10 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 인수금액은 0원으로 계산되더라도 현재 점유관계와 명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 939,599,018원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 순서는 단순합니다. 2020.02.10 소유권보존과 같은 날 중구농업협동조합 근저당권이 설정됐고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025년에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 배당을 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 대상 206호 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전형준 | 206호 · 주거 | 2024.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김채윤 | 206호 · 주거 | 2024.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2020.02.10 이후입니다. 따라서 데이터 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·보증금 규모를 확정할 수 없으므로, 인수 위험과는 별개로 점유 및 명도 확인사항이 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며 대상 206호의 실제 전입자는 2명입니다.
③ 가격 구조 — 현재 70%, 다음 회차 49%·34%
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 4,618,779,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 4,638,782,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 4,652,784,994원 | 0원 |
현재 회차의 최저가는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원입니다. 배당되지 못하는 채권액은 크지만, 이 금액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 67,900,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 중구농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래초중학교 동측 근거리에 있으며, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 토지면적은 362.3㎡, 지목은 대입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 성장관리권역·국가산업단지·특수지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 점유 재확인. 전형준·김채윤의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의에 필요한 정보입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 기재된 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 적용관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-44호가 기재돼 있으므로 관련 공동담보 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 다세대·도시형생활주택 원룸형의 실제 거래와 개별 상태를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 점유 확인은 필수”
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.02.10 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대상 206호의 전입자 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 인수 0원과 현장 리스크 0은 같은 뜻이 아닙니다. 206호 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 최저가는 67,900,000원으로 감정가의 70%지만, 권리 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서도 안 됩니다. 결론은 권리구조는 무난하지만 점유·임대관계와 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 다세대 물건입니다.
