서울남부지방법원 2025타경8678. 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제305호 오피스텔입니다. 소유자는 김진구이고, 등기상 소유권보존과 근저당이 2023.02.24.에 접수됐습니다. 말소기준권리는 을구 1번 부천중앙새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 같은 날짜에 부천제일새마을금고의 근저당권 6,000,000,000원도 설정돼 있습니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정이 내려졌고, 해당 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 이미 4회 유찰이 진행돼 현재 최저가가 117,965,000원까지 떨어졌습니다. 별도의 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없지만, 감정가 대비 가격 수준 자체는 상당히 낮아진 상태입니다. 반면 채권최고액 합계가 8,640,000,000원에 달해 현재 매각가만으로는 채권이 대규모 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제305호 |
| 등기 부동산 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 24-105 더프라임 · 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.02.24. 접수된 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜의 부천제일새마을금고 근저당권과 2025.02.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 점유자에 대한 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
현황조사상 다수의 점유·전입 인원이 확인됩니다. 현재 자료에 기재된 50명 모두 말소기준권리인 2023.02.24. 이후 전입으로 기록돼 있어 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 조건은 미상이며, 실제 점유관계와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 없음 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 없음 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 2025.03.31 | 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 없음 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | - | 없음 |
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 117,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,451,510원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 115,513,490원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 8,640,000,000원 가운데 채권자 배당액이 115,513,490원에 그쳐 8,524,486,510원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 정리되며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕이고 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비 등을 갖춥니다.
- 토지. 일반상업지역·업무용 토지로 이용 중이며, 토지면적 229.0㎡, 공시지가 6,444,000원/㎡, 평지의 가로장방 형상입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부 일부는 직접 확인하지 못해 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 4회 유찰 확인. 현재 최저매각가는 117,965,000원이며 감정가 288,000,000원의 41% 수준입니다. 차기 회차 시나리오는 5회 유찰 시 94,372,000원, 6회 유찰 시 75,497,600원입니다.
- 권리. 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당을 말소기준으로 보고 이후 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
- 점유. 전입일이 말소기준권리 이후로 기록된 점유자가 다수이며 대항력은 없음으로 정리되지만, 보증금은 미상입니다. 실제 점유자와 현황을 반드시 확인하세요.
- 배당요구. 일부 점유자는 2025.03.10.~2025.04.24. 사이 배당요구를 했으므로 매각물건명세서에서 배당요구와 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 가격. 별도 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다는 결론은 내리지 않습니다. 현재 가격은 감정가 대비 하락 폭을 기준으로만 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·내부현황 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유는 확인해야 한다”
이 물건은 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 4회 유찰을 거쳐 최저가 117,965,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 메리트까지 단정할 수는 없습니다. 특히 다수의 전입·점유 기록과 미상 보증금이 존재하므로 등기 권리보다 현장 점유와 임대차 실체를 확인하는 것이 승부처입니다. 현재 회차는 권리상 인수 부담보다 가격·명도·임대차 확인을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
