서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 제7층 제705호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김진구이고, 2023.02.24 소유권보존과 같은 날 부천중앙새마을금고 및 부천제일새마을금고의 근저당권이 설정되어 있습니다. 선언된 말소기준권리는 부천중앙새마을금고의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 근저당 금액보다 임차인 수입니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 50명이고 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2023.03.31로 말소기준일 2023.02.24보다 늦습니다. 따라서 확인된 50명 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김진구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 119,194,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 대항력도 없다
말소기준은 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 같은 날 부천제일새마을금고 근저당도 설정되어 있고 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.25 부천중앙새마을금고의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 50명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 50명이 실제 임차인으로 정리됩니다. 전원 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두어야 하며, 배당요구가 확인되는 임차인은 13명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 미상 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 미상 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 — 감정가 291,000,000원에서 119,194,000원까지
이 물건은 4회 유찰되어 최저매각가가 119,194,000원까지 내려와 있습니다. 시나리오상 현 회차는 감정가의 41% 수준이고, 추가 유찰 시 5회 유찰 가격은 95,355,200원, 6회 유찰 가격은 76,284,160원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 119,194,000원 | 116,725,284원 | 8,523,274,716원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 95,355,200원 | 93,238,806원 | 8,546,761,194원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 76,284,160원 | 74,511,045원 | 8,565,488,955원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 더 진행되어 선순위 근저당권자에게 미배당이 커지더라도, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원이라는 것입니다. 즉 권리상 실질취득 기준은 현 회차에서는 최저가와 같은 119,194,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,468,716원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 116,725,284원 |
| 2. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 8,640,000,000원 중 채권자 예상배당은 116,725,284원, 미배당은 8,523,274,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근이며, 주변에는 업무시설·숙박시설·공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕이며 엘리베이터·소화전·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 북동측 도로에 접합니다. 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없지만 내부구조 일부는 직접 확인하고 일부는 집합건축물대장과 외부 관찰에 의해 평가되어 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.02.24 부천중앙새마을금고 근저당이 말소기준이며, 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 50명 점유관계 확인. 명단상 임차인은 50명이나 임대관계·전유부분 점유상태가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 대상의 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인 전원이 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 최우선변제 가능성은 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 양라윤·조용현·임혁진·진인덕·정은영·신수·전인섭·어인선·주형태·서동범·신유경·남은정·백민정의 배당요구가 확인됩니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 119,194,000원이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가격보다 싼지는 별개입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 내부 현황 재확인. 내부구조 일부가 직접 확인되지 않았다는 감정평가 기재가 있으므로 현황과 공부의 일치 여부를 경매 참여 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 50명 점유관계가 핵심이다
이 물건의 권리구조 자체는 예상보다 명확합니다. 2023.02.24 근저당이 말소기준이고, 임차인 50명의 전입은 모두 그 이후이므로 대항력 있는 임차인은 0명입니다. 현재 회차 매각가 119,194,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
반면 실무 난도는 임차인 숫자에서 올라갑니다. 실제 임차인 50명의 보증금·확정일자와 임대관계가 미상이고, 일부 내부 현황도 직접 확인되지 않았습니다. 여기에 이미 4회 유찰된 상태이므로 “감정가 41%까지 내려왔으니 싸다”는 접근은 금물입니다. 이 사건은 권리 인수는 낮지만 점유 확인 부담은 큰 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
