서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 제5층 제502호, 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김진구이고, 2023.02.24. 부천중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2025.02.25. 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 4회 유찰되어 최저매각가는 감정가 288,000,000원의 약 41%인 117,965,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 임차인 수가 매우 많다는 점입니다. 확인된 임차인은 총 50명이고, 모두 보증금 미상이지만, 각 전입일이 2023.02.24.의 말소기준권리보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 확인된 권리관계만 기준으로 하면 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제502호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 등기상 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 117,965,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 부천중앙새마을금고 |
| 청구액 | 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 현재 용도 | 오피스텔로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.02.24. 부천중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날짜에 부천제일새마을금고의 근저당권이 추가로 설정되어 있고, 두 근저당 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.02.25. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 50명 모두 보증금 미상, 대항력 없음
확인된 임차인은 총 50명입니다. 모든 인원이 말소기준권리인 2023.02.24. 이후 전입했고, 현재 자료에서는 모두 대항력 없음으로 표시됩니다. 일부는 권리신고를 했지만, 보증금 자체는 확인되지 않아 금액상 배당·인수 판단은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 양라윤 | 2023.07.26 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 최경은 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 조용현 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박세언 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이주안 | 2023.08.16 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 임혁진 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 진인덕 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이혜지 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김도연 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 미상 |
| USUI SUZUKA | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| CHANG NIEN PING | 2023.07.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 장혜영 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 정은영 | 2023.03.31 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 최지혜 | 2024.09.05 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 강남혁 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 도선영 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 강다혜 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이송민 | 2023.08.28 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 배승한 | 2024.04.15 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 안혜림 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 신수 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김진희 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이의현 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 배경숙 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김연기 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 전인섭 | 2023.04.10 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이지희 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김찬영 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박현수 | 2023.05.15 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 권리향 | 2024.01.08 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김태현 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 어인선 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 장태윤 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박예진 | 2024.07.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 안지은 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 장수지 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 주형태 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 엄대용 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 서동범 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이세희 | 2023.05.12 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이선우 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 신유경 | 2023.08.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김재호 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김진범 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박은영 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 이동희 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 남은정 | 2023.11.28 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 백민정 | 2023.06.05 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 권소희 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 안정인 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 117,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,451,510원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 115,513,490원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정 시 집행비용 2,451,510원을 제외하고 부천중앙새마을금고에 115,513,490원이 배당되며, 부천제일새마을금고에는 배당이 없습니다. 인수액은 0원으로 반영되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 토지이용계획상 도시지역·과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)· 수평표면구역·대공방어협조구역 등 여러 제한이 확인됩니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중이며, 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 6,444,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부구조 일부는 이해관계인 부재로 집합건축물대장 상 건축물현황도와 외부 관찰에 의해 확인되어 현황과 다소 상이할 수 있으므로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 감정가 288,000,000원에서 4회 유찰 후 최저가 117,965,000원까지 내려온 상태입니다.
- 임차인 확인. 총 50명 모두 대항력 없음으로 확인되지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서에서 임차인별 권리와 보증금 정보를 다시 대조해야 합니다.
- 권리기준. 2023.02.24. 부천중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정과 근저당권들은 매각으로 소멸합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 부천중앙새마을금고 115,513,490원 배당, 부천제일새마을금고 0원 배당으로 계산됩니다.
- 명도·관리. 오피스텔로 이용중이며 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 현황을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인은 더 중요하다”
이 물건은 감정가 288,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 117,965,000원, 감정가의 약 41%까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 2023.02.24. 근저당권이 말소기준권리이고 확인된 임차인 50명은 모두 그 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액 0원입니다.
하지만 임차인 수가 50명에 달하고 보증금은 모두 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “얼마나 싸졌나”가 아니라 임차인별 실제 점유와 보증금, 매각물건명세서의 최종 기재를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 현재 자료만 기준으로는 권리상 인수 위험은 낮지만, 사실관계 확인 부담은 큰 물건입니다.
