서울남부지방법원 2025타경8678. 서울 강서구 화곡동 더프라임 제4층 제404호, 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 113,869,000원으로 감정가 278,000,000원의 약 41% 수준까지 내려왔습니다. 가격만 보면 상당한 할인폭이지만, 이 사건은 단순히 ‘4회 유찰 물건’으로만 보면 안 됩니다. 현황조사상 다수의 점유·전입자가 확인되고, 보증금은 미상입니다.
말소기준권리는 2023.02.24. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.02.25. 임의경매개시결정이 이어졌고, 확인된 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 관련해서는 각 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금 자료가 없는 만큼 임차관계 확인을 마친 뒤 응찰해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8678 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김진구 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부천중앙새마을금고 / 2,274,844,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 토지 | 229.0㎡ · 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 가로장방 |
| 공시지가 | 6,444,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리, 그러나 임차관계 확인은 필수
다만 임차인 39명 모두 전입신고일이 말소기준권리일인 2023.02.24. 이후입니다. 따라서 현재 확인된 자료에 따라 대항력 없음으로 판단됩니다. 동시에 대부분의 임차인에 대해 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 임차인의 실제 점유관계와 매각물건명세서 보완 여부를 확인하는 절차가 중요합니다.
② 임차인 현황 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사와 문건접수 등을 통해 다수의 점유·전입자가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 아래 모두의 전입신고는 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 확인되지 않은 상태입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 확정일자 |
|---|
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 채권이 크게 미배당
현재 매각가 113,869,000원을 기준으로 보면 집행비용 약 2.1% 추정 후 부천중앙새마을금고 근저당권에 111,474,834원이 배당됩니다. 부천제일새마을금고에는 배당이 없고, 소유자 교부액도 0원입니다. 채권최고액 기준 채권 합계는 8,640,000,000원으로, 매각대금만으로는 큰 미배당이 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,394,166원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 111,474,834원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 부천제일새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 배당은 111,474,834원, 미배당은 8,528,525,166원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕으로 외벽은 석재타일 붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등이며, 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비 등을 갖춥니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 북동측으로 도로에 접합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 현재 확인된 시장 실거래 자료가 없으므로 가격대별 환금성을 별도로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 실제 임차인 39명이 확인되지만 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부와 각 임차인의 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2023.02.24.이고 모든 확인된 전입일은 그 이후입니다. 다만 입찰 전 원본 서류로 다시 대조하세요.
- 유찰 구간 점검. 현재 4회 유찰로 감정가 대비 최저가가 40.96%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 5회는 90,095,200원, 6회는 72,876,160원까지 내려갑니다.
- 시장가격 확인. 실거래 데이터가 없으므로 감정가 대비 할인폭만 보고 시세 메리트를 확정하지 말고, 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가서에는 내부구조 일부가 직접 확인되지 않아 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재되어 있으므로 경매 참여 전 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “41%까지 내려왔어도, 먼저 임차관계를 본다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 113,869,000원, 즉 감정가 278,000,000원의 40.96%라는 현재 최저매각가입니다. 하지만 이 숫자만으로 매력적인 가격이라고 결론내릴 수는 없습니다. 시장 실거래 자료가 없기 때문입니다.
권리상 말소기준권리는 2023.02.24. 근저당권이고, 확인된 임차인 39명의 전입신고는 모두 그 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 잡힙니다. 다만 보증금이 모두 미상이라 임차인 확인 절차가 이 사건의 가장 중요한 선행 조건입니다.
가격은 크게 내려왔고, 권리의 방향은 비교적 명확하지만, 임차관계 확인 없이 싼 가격만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다. 입찰의 핵심은 추가 유찰 여부와 실제 임차관계를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것입니다.
